在房地产投资中，会计处理的核心在于区分投资性房地产与自用或存货类资产。根据会计准则，投资性房地产需通过成本模式或公允价值模式进行核算，其初始确认、后续计量及转换均有明确的规范。以下是基于不同场景的会计分录要点和操作逻辑。
一、成本模式下的会计处理
成本模式适用于公允价值难以可靠计量的情况，以历史成本为基础，需定期计提折旧和减值准备。
- 初始确认：外购或自行建造时，按实际成本入账：
借：投资性房地产
贷：银行存款/在建工程/开发产品 - 后续计量：
- 计提折旧或摊销时：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销） - 若存在减值迹象，需计提减值准备：
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
- 处置：
借：银行存款（处置收入）
贷：其他业务收入
借：其他业务成本（账面价值）
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
此模式下，减值准备一经计提不可转回，且资产价值以净额列示。
二、公允价值模式下的会计处理
公允价值模式要求定期评估资产价值，变动直接计入损益或权益。
- 初始确认：按公允价值入账，初始成本与公允价值的差额可能调整权益：
借：投资性房地产——成本
贷：银行存款/开发产品（账面价值）
其他综合收益（公允价值高于账面部分） - 后续计量：
- 公允价值上升时：
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益 - 公允价值下降时做相反分录。
- 处置：需结转累计变动至损益：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
投资性房地产——公允价值变动
同时，其他综合收益和公允价值变动损益需转入其他业务成本。
三、转换与模式变更的会计处理
- 自用/存货转为投资性房地产：
- 成本模式下，按原账面价值转换：
借：投资性房地产
累计折旧/存货跌价准备
贷：固定资产/开发产品 - 公允价值模式下，差额计入其他综合收益或公允价值变动损益：
借：投资性房地产——成本（公允价值）
累计折旧/存货跌价准备
公允价值变动损益（借方差额）
贷：固定资产/开发产品
其他综合收益（贷方差额）
- 成本模式转为公允价值模式：
需追溯调整，差额计入盈余公积和未分配利润：
借：投资性房地产（公允价值）
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（原账面价值）
盈余公积（差额×10%）
利润分配——未分配利润（差额×90%）。
四、税务与实务注意事项
- 增值税：出租不动产适用9%税率，处置时需计算销项税额；
- 所得税：租金收入需缴纳企业所得税，处置利得需纳税；
- 土地增值税：转让时按增值额累进计税；
- 现金流管理：需定期分析租金收入与运营成本，优化资金使用。
常见问题解答
Q：如何选择成本模式与公允价值模式？
A：若市场活跃、公允价值可靠，建议采用公允价值模式以反映资产真实价值；否则采用成本模式。模式变更需满足严格条件且不可逆。
Q：转换时差额为何计入其他综合收益？
A：为避免企业通过转换操纵利润，会计准则规定自用转投资性房地产的贷方差额计入其他综合收益，待处置时再转入损益。
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