中原地产不同业务阶段如何编制会计分录？

房地产开发企业的会计处理具有显著行业特性，需结合土地获取、开发建设、销售预售及资产持有等业务环节进行专项核算。以中原地产为例，其核心会计处理需重点关注土地成本归集、开发间接费用分配、预售收入确认及自持物业核算等关键环节，同时需匹配增值税、土地增值税等复杂税务处理规则。以下分阶段解析典型业务的会计分录编制逻辑。

在土地获取阶段，中原地产需将支付的土地出让金、契税及拆迁补偿费计入开发成本-土地征用及拆迁补偿费科目。例如支付1.2亿元土地出让金时，会计分录为：
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费 12000万
贷：银行存款 7000万
贷：其他应收款-竞拍保证金 5000万。同时按3%税率计提契税，如1.2亿元土地价款对应360万元契税需通过应交税费-应交契税核算。

进入开发建设阶段，需按成本对象归集六大类费用：

1. 土地征用及拆迁补偿费直接计入对应项目
2. 前期工程费按实际发生额归集
3. 建筑安装工程费根据承包方式处理：
   • 包工包料方式下支付9810万元工程款时：
     借：开发成本-建筑安装工程费 7000万
     借：开发成本-基础设施费 2000万
     借：应交税费-应交增值税（进项税额）810万
     贷：银行存款 9810万
4. 公共配套设施费按受益原则分摊
5. 开发间接费用需先归集后分配，如总金额300万元按建筑安装费比例分配时：
   借：开发成本-开发间接费用 300万
   贷：开发间接费用 300万

在预售及销售阶段，需区分不同收款性质：

• 收到200万元定金时预缴增值税：
  借：应交税费-预交增值税 5.5万（200000/1.09×3%）
  贷：银行存款 5.5万
• 确认1090万元销售收入时需抵减土地成本：
  借：银行存款 1090万
  贷：主营业务收入 1000万
  贷：应交税费-应交增值税（销项税额）72万
  贷：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）18万
  同时结转开发产品成本，如1.53亿元总成本通过开发产品科目转出：
  借：主营业务成本 15300万
  贷：开发产品 15300万

对于自持物业，中原地产可选择成本模式或公允价值模式计量：

• 成本模式下1000万元开发产品转投资性房地产时：
  借：投资性房地产 1000万
  贷：开发产品 1000万
• 公允价值模式转换日差额处理：
  借：投资性房地产-成本 850万
  贷：开发产品 800万
  贷：其他综合收益 50万
  后续计提折旧或确认公允价值变动时，需同步处理其他业务成本或公允价值变动损益科目。

税务处理贯穿全流程，尤其需注意：

• 增值税采用一般计税时允许扣除土地价款（销项税额=（全部价款-土地成本）/1.09×9%）
• 土地增值税预征率按地方规定执行（通常2%-5%）
• 企业所得税按预计毛利率计算预缴（如15%毛利率下应纳税所得额=预收款/1.09×15%）
  这些税务义务需通过应交税费科目下设的二级科目进行明细核算。