当企业通过房产抵付应付货款时，该交易既涉及债务重组又涉及资产权属转移，需结合《企业会计准则第12号--债务重组》和税法要求处理。核心在于准确反映应付账款减少与房产所有权转移的经济实质，同时处理增值税、资产处置损益等关键要素。以下从债务方与债权方双重视角解析具体操作流程。
从债务方视角分析，需将房产价值与债务金额的差额计入损益科目。假设企业用市场价190万元的房产抵偿200万元应付账款，会计分录需分三步处理：首先将房产转入固定资产清理科目，核销原值及累计折旧；其次按抵债金额冲减应付账款；最后将固定资产清理与债务的差额确认为其他收益或资产处置损益。具体分录如下：借：应付账款 200万元
贷：固定资产清理 190万元
贷：其他收益——债务重组收益 10万元
同时需处理增值税义务，若房产公允价值为190万元（不含税），按13%税率计算销项税额：借：固定资产清理 24.7万元
贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 24.7万元
债权人接受房产抵债时，需根据持有意图选择资产核算方式。若计划自用，按放弃债权的公允价值确认固定资产入账价值；若计划转售，则计入持有待售资产。例如债权人接受190万元房产抵偿200万元应收账款，且该房产后续用于办公，其分录为：借：固定资产 190万元
借：应交税费——应交增值税（进项税额） 24.7万元
贷：应收账款 200万元
贷：投资收益 14.7万元
实务中需注意三个关键环节：一是房产估值需公允，税务机关对明显低于市场价的抵债行为可能重新核定计税依据；二是权属转移手续完备，需完成网签备案或产权过户才能终止确认债权；三是后续税务处理，如债权人持有房产需缴纳房产税（按原值1.2%从价计征）和城镇土地使用税（按土地面积分级计税）。
对于特殊场景，例如房产抵债后再次转抵给第三方供应商，需通过固定资产清理科目过渡。假设企业将抵入的200万元房产转抵180万元材料款，差额计入资产处置损益：借：应付账款——材料商 180万元
贷：固定资产清理 180万元
结转清理科目余额时：借：固定资产清理 20万元
贷：资产处置损益 20万元
该处理链条完整反映资产流转路径，同时满足债务重组准则要求。值得注意的是，若抵债房产存在累计折旧或减值准备，需在清理环节同步核销。通过系统化梳理抵债流程中的价值变动与税会差异，企业可有效规避账务错配风险，确保财务报表真实反映交易实质。
