当金融机构发放的房贷因借款人违约风险增加出现价值减损时，需通过贷款损失准备科目进行核算。这一过程涉及预期信用损失模型的应用，既要满足会计准则对金融工具减值的计量要求，也要兼顾税务处理中关于准备金扣除限额的规定。以下将分步骤解析不同业务场景下的会计处理要点。
1. 计提减值准备的初始确认
当评估发现房贷存在减值迹象时，应按照贷款余额与可收回金额现值（PV）的差额计提准备金。例如某房贷余额500万元，经DCF模型测算可收回现值为420万元，则计提金额为80万元。会计分录为：
借：信用减值损失 80万
贷：贷款损失准备 80万
该处理基于预期信用损失模型，要求同时考虑未来12个月或整个存续期的信用风险。需注意当使用迁移模型评估正常类房贷时，可能需根据行业风险特征进行特别增提。
2. 贷款状态转换与核销处理
对已确认减值的房贷，需进行科目重分类：
借：贷款—已减值 500万
贷：贷款—本金 500万
当确认贷款完全无法收回时，核销处理需同时冲减准备与贷款科目：
借：贷款损失准备 80万
贷：贷款—已减值 80万
此时若贷款余额未全额核销，剩余部分继续保留在贷款—已减值科目。
3. 后续计量与利息处理
对于已减值贷款，实际收到利息时：
借：存放同业
贷：贷款—已减值
同时需按实际利率法确认利息收入：
借：贷款损失准备
贷：利息收入
这一处理实现了摊余成本计量要求，确保账面价值反映未来现金流量现值。
4. 减值转回的特殊情形
当抵押物价值回升或借款人信用改善时，可部分转回准备金：
借：贷款损失准备 20万
贷：信用减值损失 20万
转回金额不得超过原计提数额，且需重新评估可收回金额。实务中需重点关注抵押物评估参数更新，如工业用地折扣率从50%调整为60%，将直接影响PV计算结果。
5. 税会差异调整要点
根据税法规定，一般贷款损失准备税前扣除限额为贷款余额的1%。假设某银行2024年末房贷余额9.2亿元，则税前可扣准备为92万元，与会计计提的530万元形成524万元差异需纳税调增。这要求财务人员在年报编制时同步更新A105120纳税调整明细表，确保税务申报合规。
