交房后退房应如何根据不同阶段进行会计处理？

在房地产开发业务中，退房交易的会计处理需要区分交房前后和收入确认状态。根据会计准则，已交付的商品房若发生退房，需根据合同约定、物权转移时点及收入确认情况采取差异化的处理方式。核心在于准确匹配预收账款冲回、收入成本冲减和税费调整的对应关系，同时需关注退房行为是否属于资产负债表日后调整事项。

一、交房前退房的处理
若退房发生在交付前且未确认收入，属于预收账款阶段的资金返还。此时需根据原收款科目进行红字冲销：
借：预收账款——XX客户（红字）
贷：银行存款（红字）
例如：某客户预付100万元后要求退房，原计入预收账款的资金需全额反向冲回。若原收款计入其他应付款，则需调整对应科目：
借：其他应付款（红字）
贷：银行存款（红字）
该处理不涉及损益科目，仅调整负债类账户余额。

二、交房后但未确认收入的退房处理
在物权已转移但尚未结转收入的情形下（多见于分期收款项目），需执行以下步骤：

1. 冲减已形成的预收账款
   借：预收账款——XX客户
   贷：银行存款
2. 调整已发生的相关税费
   借：应交税费——预缴增值税
   贷：税金及附加
   此阶段需特别注意：若退房导致预收款减少超过原预缴税费基数，需向税务机关申请退税或抵减后期应纳税额。

三、已确认收入的销售退回处理
对于完成收入确认的退房交易，会计处理需同步冲减收入和成本：

1. 收入冲减
   借：主营业务收入
   应交税费——应交增值税（销项税额）
   贷：应收账款/银行存款
2. 成本回转
   借：开发产品
   贷：主营业务成本
   例如：某套已确认收入109万元的房产退回，需将100万元收入及9万元销项税冲回，同时将72万元开发成本重新计入存货。若涉及现金折扣，需额外调整财务费用：
   借：财务费用
   贷：银行存款

四、资产负债表日后事项的特殊处理
当退房发生在报告年度所得税汇算清缴前，需通过以前年度损益调整科目处理：

1. 调整收入及税费
   借：以前年度损益调整
   应交税费——应交增值税（销项税额）
   贷：应收账款
2. 回转存货成本
   借：开发产品
   贷：以前年度损益调整
3. 结转未分配利润
   借：利润分配——未分配利润
   贷：以前年度损益调整
   该处理需同步修正财务报表的年初数，确保会计信息可比性。

实务操作中还需注意：若销售合同包含退货权条款，应按照新收入准则预估退货率计提预计负债和应收退货成本。例如：某项目预估20%退房率时，需将80%预收款确认收入，20%计入负债科目，后续实际退房率变动时进行会计估计变更。