房屋拆除的会计处理需根据拆除目的和业务性质区分不同情形，核心涉及固定资产清理、在建工程和营业外收支等科目。实务中主要分为改建和拆除重建两类场景，若涉及政府补偿或房地产开发，还需结合专项应付款或开发成本进行核算。以下从典型场景出发，梳理关键步骤与分录逻辑。
一、改建场景下的会计处理
若房屋属于改建（保留原资产框架并升级），需将原固定资产转入在建工程，并分阶段核算：
- 资产转入在建工程
借：在建工程（原账面价值）
借：累计折旧（已计提折旧）
贷：固定资产（原值）
此步骤将原资产价值从固定资产科目剥离，进入改造阶段。 - 新增改建支出
借：在建工程
贷：银行存款/应付账款
包括人工、材料等直接费用，资本化计入资产成本。 - 完工转固
借：固定资产
贷：在建工程
改建完成后，总成本（原值+新增支出）重新确认为固定资产。
二、拆除重建场景下的会计处理
若房屋需彻底拆除并重建，需通过固定资产清理科目核算：
- 原资产转入清理
借：固定资产清理（账面净值）
借：累计折旧（已计提部分）
贷：固定资产（原值）
此步骤终止原资产折旧，进入清理流程。 - 支付清理费用
借：固定资产清理
贷：银行存款
包括拆除人工费、运输费等直接支出。 - 残值收入处理
借：原材料/银行存款
贷：固定资产清理
回收的残料按公允价值入账。 - 清理净损益结转
若清理后余额为净损失：
借：营业外支出
贷：固定资产清理
若为净收益：
借：固定资产清理
贷：营业外收入
此步骤将清理结果反映在利润表。
三、特殊场景的延伸处理
- 政府补偿款的处理
若拆除涉及政府补偿，需通过专项应付款科目：
- 收到补偿款：
借：银行存款
贷：专项应付款 - 补偿款用于费用性支出（如安置费）：
借：专项应付款
贷：营业外收入 - 补偿款用于资本性支出（如重建）：
借：在建工程
贷：银行存款
借：专项应付款
贷：递延收益
后续通过折旧分期转入营业外收入。
- 房地产开发场景
若拆除后用于开发销售房产，需将相关成本计入开发成本：
- 土地及旧房取得成本：
借：开发成本
贷：银行存款 - 拆除费用：
借：开发成本
贷：应付账款
此类支出最终结转至存货成本。
四、税务与准则适配要点
- 税务处理关联
- 增值税：土地收回或政策性搬迁补偿通常免税。
- 企业所得税：搬迁净收益需在完成年度一次性计税，净损失可分期扣除。
- 土地增值税：政府征用或自行转让符合条件可免税。
- 准则差异辨析
- 自用重建：适用固定资产准则，成本资本化。
- 开发销售：适用存货准则，归集至开发成本。
- 无明确用途的拆除：补偿款直接费用化，计入营业外支出。
五、操作建议与风险提示
- 关键科目验证
- 固定资产清理余额必须清零，避免长期挂账。
- 专项应付款需严格区分资本性与费用性支出，防止税务调整。
- 文档完整性
保留拆除批文、补偿协议、费用发票等原始凭证，以应对审计及税务核查。 - 商业实质判断
拆除目的（自用/开发/政策要求）直接影响会计路径，需在业务启动时明确核算框架。
通过上述分场景、分步骤的梳理，企业可系统性完成房屋拆除的会计处理，同时兼顾准则合规性与税务优化需求。
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