免租金业务中出租方与承租方的会计处理差异如何体现？

在经营性租赁业务中，免租期的会计处理涉及权责发生制原则与增值税纳税义务的协调。由于免租期并非真正无偿，而是以整体租赁期收益平衡为前提，其核心在于将总租金收入或费用在完整租赁期内按直线法分摊。这种处理方式既符合《企业会计准则第21号——租赁》对收入确认的要求，也避免了增值税视同销售的争议。

出租方的会计处理需重点解决收入确认节奏与增值税核算的匹配。例如某公司签订5年期租赁合同，前两年免租后三年每年收取20万元（不含税），总租金60万元应按直线法每年确认12万元收入。具体操作中：

1. 免租期阶段：通过应收账款和应交税费——待转销项税额过渡未到纳税义务时点的税款，例如前两年每年做分录：
   借：应收账款 13.32万元
   贷：其他业务收入 12万元
   贷：应交税费——待转销项税额 1.32万元
2. 收租期阶段：实际收款时转出待转销项税额，例如第三年确认收入的同时处理税款：
   借：应收账款 12万元
   贷：其他业务收入 12万元
   借：应交税费——待转销项税额 2.2万元
   贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 2.2万元

承租方的会计处理需区分经营租赁与新租赁准则下的差异。根据《企业会计准则第21号——租赁》，采用使用权资产模型的核心步骤如下：

1. 初始确认：将包含免租期的全部租金按现值计入使用权资产，例如租期5年含半年免租期时，计算租赁负债现值需覆盖完整租期，并加上初始直接费用。初始分录为：
   借：使用权资产 92.82万元
   借：租赁负债——未确认融资费用 10.18万元
   贷：租赁负债——租赁付款额 100万元
   贷：银行存款 3万元
2. 后续计量：在免租期内仍需计提折旧并摊销融资费用，例如首年使用权资产按66个月分摊，每月折旧额计入成本科目，同时按实际利率法确认财务费用。

对于疫情等特殊减免，若符合《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》，承租人可直接将减免金额冲减当期费用。例如减免三个月租金时，分录调整为：
借：租赁负债——租赁付款额 30万元
贷：管理费用 27.52万元
贷：其他应收款——待抵扣进项税 2.48万元
这种简化处理需同时满足租金减让比例、期限限制等条件，本质上属于会计政策豁免，不影响使用权资产的原值。

实务中需特别注意两类误区：一是混淆免租期与无租使用，后者属于关联方利益输送需按公允价值调整；二是错误地将增值税纳税时点提前，例如预收租金全额开票将导致税款提前缴纳，需通过待转销项税额科目递延处理。会计处理的核心始终是匹配经济实质，既要遵循准则对收入费用配比的要求，也要兼顾税法对现金流与纳税义务的规定。