房地产行业的会计处理具有显著的行业特性，涉及从土地购置、开发建设到销售交付的全周期管理。开发成本、预售收入、税费计提等是核心环节，需严格遵循会计准则并匹配业务实质。以下结合房地产企业的主要业务场景，梳理关键分录的逻辑与实操要点。
一、土地购置与开发成本归集
土地购置是房地产项目的起点，需将土地使用权确认为无形资产或开发成本。若土地直接用于开发项目，会计分录为：
借：开发成本——土地征用及拆迁费
贷：银行存款/应付账款。开发过程中产生的设计费、建筑安装费等，需按费用类别归集至开发成本科目。例如支付工程款时：
借：开发成本——建筑安装工程
贷：应付账款/银行存款。若借款利息符合资本化条件，需计入开发成本：
借：开发成本——利息资本化
贷：应付利息。
二、预售与收入确认
房地产企业通常在项目竣工前通过预售回笼资金。收到预售款时，需确认为合同负债：
借：银行存款
贷：合同负债。待项目交付满足收入确认条件后，转为营业收入：
借：合同负债
贷：主营业务收入。若预售阶段涉及增值税预缴，需单独处理：
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款。
三、成本结转与资产处置
开发项目完工后，需将开发成本结转至开发产品或库存商品：
借：开发产品
贷：开发成本。实际销售时同步结转成本：
借：主营业务成本
贷：开发产品。若将自用房产转为投资性房地产（成本模式），需调整科目：
借：投资性房地产
累计折旧
贷：固定资产
投资性房地产累计折旧。
四、税费处理
房地产企业需计提多项税费，包括增值税、土地增值税及房产税。确认收入时同步计提增值税：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）。土地增值税按预征率计提：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交土地增值税。持有投资性房地产需缴纳房产税：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交房产税。
五、特殊业务场景
- 周转房处理：用于安置拆迁户的房屋需从开发产品转入周转房：
借：周转房——在用周转房
贷：开发产品——房屋。按月计提摊销时：
借：开发成本/开发间接费用
贷：周转房——周转房摊销。 - 坏账准备：针对应收账款计提坏账时：
借：信用减值损失
贷：坏账准备。实际发生坏账则冲减准备：
借：坏账准备
贷：应收账款。
房地产会计的分录设计需兼顾业务阶段性与政策合规性，例如收入确认时点需严格匹配交付条件，利息资本化需满足开发周期要求。通过规范分录处理，企业可提升财务透明度，为税务筹划和经营决策提供精准数据支持。
