存量房贷款作为以既有房产为抵押物的融资行为，其会计处理需严格遵循权责发生制和实质重于形式原则。这类业务涉及资产确认、负债计量及风险准备计提等多个环节，核心在于通过分录完整记录资金流动、利息收支及风险敞口变化。以下将从不同阶段解析具体操作逻辑。
一、初始确认与放款阶段
当银行发放存量房抵押贷款时，需同时反映资金流出与债权形成。根据贷款资金支付路径，银行内部记账分为两个环节：
- 吸收存款环节：银行收到储户存款时，通过现金/存放中央银行款项科目记录流动性增加，对应负债科目吸收存款同步增加。
借：现金及存放中央银行款项
贷：吸收存款 - 贷款发放环节：资金支付给借款人后，银行资产端发放贷款和垫款增加，同时减少现金类资产。
借：发放贷款和垫款
贷：现金及存放中央银行款项
借款人作为贷款接收方，需将资金确认为负债并明确用途。例如企业获得5年期房产抵押贷款时：
借：银行存款
贷：长期借款
二、利息处理与资产负债表日调整
利息核算需区分合同利率与实际利率的影响，尤其在贷款存在折溢价时需进行摊余成本调整：
- 利息计提：按合同约定计提应收利息，同时根据摊余成本计算实际利息收入。若差异较小可直接采用合同利率：
借：应收利息（合同本金×合同利率）
贷：利息收入（摊余成本×实际利率）
借/贷：贷款——利息调整（差异部分） - 利息支付：实际收到利息时需冲减应收款项，若涉及表外登记的应收未收利息需同步调整。
对于借款人而言，利息支出应根据资本化条件计入财务费用或资产成本。例如企业按月计提5000元利息：
借：财务费用
贷：应付利息
三、贷款减值与风险敞口管理
当贷款出现还款风险时，需通过贷款损失准备科目缓冲潜在损失：
- 减值确认：资产负债表日评估信用风险，按预期信用损失模型计提减值：
借：资产减值损失
贷：贷款损失准备
同时需将贷款本金及利息调整余额转入已减值明细科目。 - 减值期间利息处理：已减值贷款利息收入需基于摊余成本计算并冲减减值准备：
借：贷款损失准备
贷：利息收入 - 核销与收回：确认无法收回时经审批予以核销，若后续收回需反向冲销并确认收益：
借：贷款损失准备
贷：贷款——已减值（核销）
借：银行存款
贷：贷款——已减值（收回本金）
贷：资产减值损失（收回差额）
四、特殊事项处理要点
- 抵押登记费用：办理抵押产生的费用需根据企业会计政策处理，若计入房产成本则调整固定资产账面价值：
借：固定资产——房产（成本调整）
贷：银行存款 - 混合支付场景：当贷款资金部分用于受托支付（如开发商收款）、部分由借款人自行使用时，需拆分核算。例如购房者支付首付款后贷款发放：
借：固定资产
贷：银行存款（受托支付）
贷：其他应付款（自行支付）
通过上述分阶段处理，存量房贷款业务得以在财务报表中准确呈现流动性变动、信用风险敞口及资金成本负担。实务中需特别注意实际利率法对损益的影响，以及动态拨备机制对资本充足率的调节作用，确保会计信息真实反映经济实质。
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