租入房屋再出租的会计处理需根据租赁性质（经营租赁或融资租赁）和会计准则差异进行区分。核心在于准确核算使用权资产、租赁负债和租赁收入，同时匹配租金支出与收入确认的时点。根据财政部《企业会计准则第21号——租赁》，转租业务需遵循"双重身份"原则，既要体现承租方的义务，也要反映出租方的权利。
一、经营租赁的会计处理
当企业作为中间承租人签订经营租赁合同时，其本质属于"二房东"模式：
预付租金时：借：预付账款/长期待摊费用
贷：银行存款
依据：租金支出需按受益期分摊分期确认成本（按月/季）：借：其他业务成本/主营业务成本
贷：预付账款/长期待摊费用
依据：权责发生制要求费用与收入匹配收取转租租金时：借：银行存款
贷：其他业务收入/主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
依据：收入确认需同步计提增值税
二、融资租赁的特殊处理
若租入行为构成融资租赁（如租期占资产寿命75%以上），需执行更复杂的核算：
初始确认使用权资产：借：使用权资产（现值）
租赁负债——未确认融资费用（差额）
贷：租赁负债——租赁付款额（总额）
依据：新租赁准则要求资本化处理转租形成新融资租赁时：借：应收融资租赁款（未来租金现值）
贷：使用权资产（账面价值）
资产处置损益（公允价值与账面差额）
依据：转租需重新计量资产价值每月计提折旧与利息：
- 折旧分录：
借：其他业务成本
贷：使用权资产累计折旧 - 利息分摊：
借：财务费用
贷：租赁负债——未确认融资费用
- 折旧分录：
三、成本费用与税费匹配要点
增值税处理：
- 转租收入按9%缴纳增值税（非住房）或5%简易计税（2016年前取得房产）
- 租入环节取得的专票可差额抵扣
房产税申报：转租价差需按12%税率缴纳房产税，计算公式：
（转租收入 - 原租入成本）×12%
依据：国税函2009年批复所得税调整：会计确认的使用权资产折旧与税法认可的租金支出可能产生暂时性差异，需做纳税调整
四、特殊场景下的科目转换
当转租收入构成企业主营业务时，需调整科目体系：
- 将其他业务收入改为主营业务收入
- 预付账款改用合同资产科目核算
- 增设合同履约成本归集装修、维护等专项支出
依据：新收入准则对核心业务的特殊要求
例如某长租公寓企业账务处理：
收取租客房租：
借：银行存款 12,000
贷：主营业务收入 11,009
应交税费——应交增值税 991
支付业主租金：
借：合同履约成本 8,000
贷：银行存款 8,000
五、新旧准则过渡差异对照表
| 处理环节 | 原准则处理 | 新准则处理 | 影响差异 |
|---|---|---|---|
| 租入资产确认 | 费用化计入损益 | 资本化为使用权资产 | 资产/负债同步增加 |
| 转租收入计量 | 按收付实现制确认 | 按租赁内含利率折现 | 利润表呈现前低后高趋势 |
| 财务报表列报 | 租金支出计入经营活动现金 | 本金部分归入筹资活动现金 | 经营性现金流虚增 |
数据来源：财政部CAS21实施指南
通过上述处理框架，企业可系统化解决租入再出租业务的资产负债确认、收入成本匹配及税务合规问题。实务操作中需特别注意租赁合同条款的实质审查，避免因形式误判导致会计处理错误。
