在会计实务中，房产原值作为固定资产的核心组成部分，其会计处理需严格遵循权责发生制原则，确保准确反映企业资产价值与财务状况。房产原值的初始确认需涵盖购置或建造过程中产生的全部合理支出，包括价款、税费及必要改造费用等。后续计量则需定期计提折旧并评估减值风险，以匹配资产经济利益的消耗模式。以下从初始确认、后续计量及特殊场景三个方面展开说明。
一、房产原值的初始确认
初始确认需根据房产取得方式选择对应的会计科目和分录规则：
购置房产
借：固定资产（包含购买价款、契税、交易手续费等直接费用）
贷：银行存款/应付账款（实际支付或应付的金额）
例如，企业以500万元购入办公楼并支付10万元契税，分录为：
借：固定资产 510万元
贷：银行存款 510万元。自建房产
建造过程中所有支出通过“在建工程”归集，完工后转入固定资产：
借：在建工程（材料费、人工费、设计费等）
贷：银行存款/应付职工薪酬等
竣工时：
借：固定资产
贷：在建工程。改扩建房产
改扩建支出若符合资本化条件（如延长使用寿命或提升性能），应计入原值：
借：固定资产（新增支出）
贷：银行存款/工程物资等。
二、后续计量：折旧与减值
折旧计提
每月或每年按直线法、工作量法等系统分摊原值至费用：
借：管理费用/制造费用（根据用途）
贷：累计折旧
例如，某厂房原值1000万元，预计使用20年，残值率5%，则年折旧额为47.5万元。减值处理
当房产可收回金额低于账面价值时，需计提减值准备：
借：资产减值损失
贷：固定资产减值准备
减值损失一经确认不得转回，需调整后续折旧基数。
三、特殊场景处理
融资租赁房产
按租赁开始日公允价值与最低付款额现值孰低入账：
借：固定资产（入账价值）
未确认融资费用（差额）
贷：长期应付款（最低付款额）。非货币性资产交换
以换出资产公允价值或换入资产公允价值为基础确认原值，涉及补价时需调整分录金额。
四、操作注意事项
- 凭证管理：需保留购房合同、发票、完税证明等原始凭证，作为入账依据。
- 政策合规：需关注税法对原值范围的界定（如装修费用是否资本化）。
- 定期复核：每年评估市场价值变动，必要时调整折旧政策或计提减值。
通过上述规范操作，企业可确保房产原值的会计处理既符合会计准则，又能为税务申报和财务分析提供可靠数据基础。
