房屋交换的会计处理核心在于判断交易是否符合非货币性资产交换的认定标准，以及是否满足商业实质和公允价值可靠计量两大条件。根据《企业会计准则第7号》，若交换涉及补价，需首先判断补价比例是否低于25%以确认交易性质。会计处理的核心差异体现在公允价值法与账面价值法的选择上，这将直接影响损益确认和资产入账价值。
一、具有商业实质且公允价值可靠计量的处理
当交换满足商业实质且换入/换出资产公允价值可计量时，需以换出资产公允价值为基础确认换入资产成本，差额计入当期损益。假设A公司以账面原值5000万元、累计折旧2000万元的自建房产（公允价值3800万元）置换B公司办公楼，并支付补价1000万元，典型分录如下：
借：固定资产清理 3000
贷：固定资产——自建房产 5000
（通过固定资产清理科目转出旧资产账面价值）
借：固定资产——新置换办公楼 4800
贷：固定资产清理 3000
贷：营业外收入——处置固定资产收益 800
贷：银行存款 1000
（换入资产成本=换出资产公允价值3800万+补价1000万，差额800万确认为收益）
二、不满足商业实质或公允价值不可靠的处理
若交换缺乏商业实质或公允价值无法可靠计量，则采用账面价值法，换入资产成本按换出资产账面价值加补价计算，不确认损益。沿用前例，分录调整为：
借：固定资产清理 3000
贷：固定资产——自建房产 5000
借：固定资产——新置换办公楼 4000
贷：固定资产清理 3000
贷：银行存款 1000
（换入资产成本=换出资产账面价值3000万+补价1000万，不产生损益）
三、补价与税费的特殊处理
补价需结合交易总金额比例判断性质：若补价占换入资产公允价值或换出资产公允价值与补价之和的比例低于25%，视为非货币性交换。例如，补价1000万元占交易总额（3800万+1000万）的20.8%，符合非货币性交换标准。涉及税费时，需根据税种（如增值税、土地增值税、契税）分别计入资产成本或当期损益：
- 增值税：自建房产按5%简易计税或10%一般计税，计入应交税费科目
- 土地增值税：按增值额适用超率累进税率，计入税金及附加
- 契税：按不动产评估价比例缴纳，计入固定资产成本
四、特殊场景下的会计调整
若涉及多资产置换，需按换入资产原账面价值比例分配总成本。例如，换入两项资产的原账面价值分别为2000万和3000万，则分配系数为40%和60%。此外，若换入资产公允价值更可靠（如存在活跃市场），可优先采用换入资产公允价值作为成本基础。实务中，专业评估报告是验证公允价值的关键依据，尤其是涉及关联方交易时需强化披露。
通过上述四类情形分析可见，房屋交换的会计分录需紧扣商业实质判断和计量模式选择两大主线，同时结合税法要求完成税费处理。实际操作中，建议通过评估报告明确公允价值，并在附注中详细披露交易条款及会计政策依据，以确保合规性。
