新租赁准则的实施将租赁业务全面纳入表内核算，改变了传统经营租赁仅费用化的处理模式。核心变化在于使用权资产和租赁负债的确认，要求承租方将长期租赁的租金现值同时反映为资产和负债。这一调整使财务报表更真实反映企业资源占用和债务水平，但也带来税会差异、折旧计算等新挑战。下文将从初始确认、后续计量到实务难点，系统解析房屋租赁的会计处理逻辑。
一、初始确认：构建资产与负债的双向锚点
租赁合同签订时，使用权资产的初始成本包括租赁负债现值、已支付的预付租金（扣除租赁激励）及初始直接费用。例如租期6年、月租1万元的办公楼租赁，需将未来72期租金按折现率3.6%折算现值。假设现值为60万元，则会计分录为：
借：使用权资产 60万
借：租赁负债-未确认融资费用 12万
贷：租赁负债-租赁付款额 72万
这一处理将未来租金义务资本化，差额未确认融资费用实质是租赁期间的利息成本。若支付押金或预付租金，需同步调整预付账款科目，确保资产入账价值的完整性。
二、后续计量：时间价值与资产消耗的双线追踪
租赁期间需同步处理财务费用分摊和资产折旧：
- 租金支付与利息计提
每期支付租金时冲减负债本金：
借：租赁负债-租赁付款额 6万
贷：银行存款 6万
同时按实际利率法分摊未确认融资费用，首期利息最高：
借：财务费用-利息费用 X元
贷：租赁负债-未确认融资费用 X元 - 使用权资产折旧
按直线法在租赁期内计提折旧（无残值）：
借：管理费用-折旧费 8333元
贷：使用权资产累计折旧 8333元
这种双线处理模拟了分期还款和资产消耗的过程，利息费用前高后低，折旧费用则保持均衡。
三、特殊情况：提前终止与税会差异的应对策略
若租赁提前终止，需冲销使用权资产和租赁负债的剩余价值。例如租用2年后退租，已提折旧20万（60万/6年×2年），剩余负债现值40万：
借：租赁负债-租赁付款额 40万
借：使用权资产累计折旧 20万
借：资产处置损益 5万（假设差额）
贷：使用权资产 60万
贷：租赁负债-未确认融资费用 5万
税会差异方面，会计确认的折旧+利息费用与税务认可的实际支付租金存在差异。例如年折旧8.3万+利息2.4万合计10.7万，而税前扣除租金12万时需纳税调减1.3万。
四、实务要点：豁免情形与折现率选择
两类租赁可简化处理：短期租赁（≤1年）和低价值资产租赁（≤4万），直接按租金支付计入费用。例如租用打印机若符合低价值标准，分录为：
借：管理费用-租赁费
贷：银行存款
折现率优先采用租赁内含利率，若无则参考承租人增量借款利率（如LPR）。企业需建立利率测算模型，确保现值计算符合准则要求。
五、操作误区：科目混淆与披露遗漏
常见错误包括将使用权资产误记为固定资产、未单独列报租赁负债非流动部分等。准则明确要求资产负债表中单独列示使用权资产，负债分拆为一年内到期和非流动负债。附注中需披露折现率、租赁期等关键假设，以及税会差异调整明细，避免审计风险。
