房屋出租的会计处理涉及承租方与出租方的双向核算，核心在于准确划分费用属性与收入确认时点。根据《企业会计准则》，租赁业务需遵循权责发生制与实质重于形式原则，区分经营租赁与融资租赁的核算差异。处理流程需同步考量增值税抵扣规则、使用权资产确认标准及跨期费用分摊，错误操作可能引发税务稽查风险或财务报表失真。以下从承租方、出租方及特殊场景三个维度展开解析。
一、承租方处理
常规租金支付
按月支付租金时按部门用途入账：
借：管理费用/销售费用/制造费用——租赁费
贷：银行存款预付租金处理
- 预付一年内租金：
借：预付账款——租金
贷：银行存款
按月分摊：
借：管理费用等
贷：预付账款——租金 - 预付超过一年租金：
借：长期待摊费用——租金
贷：银行存款
分期摊销：
借：管理费用等
贷：长期待摊费用
- 预付一年内租金：
使用权资产确认
符合新租赁准则的长期租赁（租期≥12个月且租金≥4万元）：
借：使用权资产
贷：租赁负债
按月计提折旧：
借：管理费用——使用权资产折旧
贷：使用权资产累计折旧
二、出租方处理
租金收入确认
收到租金时区分业务性质：
借：银行存款
贷：其他业务收入/主营业务收入
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）房产折旧处理
出租自有房产需同步计提折旧：
借：其他业务成本
贷：累计折旧押金管理
收取押金时：
借：银行存款
贷：其他应付款——押金
退还或扣款时反向冲销
三、增值税处理
进项税额抵扣
- 承租方取得增值税专用发票可全额抵扣（非福利性租赁）
- 混用场景下按合理比例分割抵扣
销项税额计算
出租方按9%税率计提销项税（不动产租赁）：
借：银行存款
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）预缴税款处理
跨区域租赁按3%预缴率在项目地预缴：
借：应交税费——预缴增值税
贷：银行存款
四、特殊场景处理
免租期分摊
免租期成本需按总租期平均分摊：
借：管理费用——租赁费（实际支付金额/总月份）
贷：预付账款续租奖励处理
续租减免金额冲减后续期间费用：
借：预付账款——租金
贷：营业外收入员工住房租赁
福利性住房支出需计入应付职工薪酬：
借：管理费用——职工福利费
贷：应付职工薪酬——非货币性福利
五、合规操作建议
科目设置规范
- 承租方在预付账款下设租金三级科目
- 出租方启用其他业务收入——不动产租赁明细科目
凭证管理要求
- 保存租赁合同、租金发票及银行流水至少10年
- 建立使用权资产台账记录初始确认与折旧数据
系统配置优化
- 在ERP中设置租赁费用自动分摊模板
- 关联增值税发票管理系统实现进项税自动认证
通过严格执行三流一致原则（合同流、资金流、票据流），可有效防控财税风险。涉及跨境租赁时需按外汇管理局要求完成收付汇核销，集团内部租赁需遵循独立交易原则定价。根据《企业会计准则第21号——租赁》，短期租赁与低价值资产租赁可选择简化处理，豁免确认使用权资产。
