企业获取土地用于厂房建设涉及多环节会计核算，其核心在于准确区分土地使用权与建筑物的资产属性。根据土地权属凭证的完整性，会计处理可分为两类场景：当取得《国有土地使用证》等权属文件时，土地应作为无形资产单独核算；若权证不完整则需将土地支出纳入在建工程统一归集。这一差异直接影响后续资产确认和税务处理路径。
一、土地获取阶段的核心分录
权证齐全的土地购置（以1000万元为例）：借：无形资产——土地使用权 10,000,000
贷：银行存款 10,000,000
此环节需同步计提契税（按3%-5%税率）及印花税（合同金额的0.05%）。例如缴纳契税30万元时：
借：无形资产——土地使用权 300,000
贷：银行存款 300,000权证不完整的土地支出（含后续开发费500万元）：借：在建工程——土地开发支出 15,000,000
贷：银行存款 15,000,000
该模式下土地成本将与厂房建造支出合并核算，待工程竣工后整体转入固定资产。
二、厂房建造阶段的成本归集建设期间发生的三类支出需分别处理：
- 工程物资采购（钢材200万元含税）：
借：工程物资 1,769,911
应交税费——应交增值税（进项税额） 230,089
贷：应付账款 2,000,000 - 施工服务外包（建筑安装费300万元）：
借：在建工程——厂房 2,752,294
应交税费——应交增值税（进项税额） 247,706
贷：银行存款 3,000,000 - 设备安装调试（起重机50万元）：
借：在建工程——设备安装 500,000
贷：银行存款 500,000
三、资产结转与后续计量
竣工验收后的资产确认（总成本2800万元）：
借：固定资产——厂房 28,000,000
贷：在建工程——厂房 28,000,000
若土地单独核算，需将土地使用权保留在无形资产科目。折旧与摊销处理：
- 厂房按20年直线折旧（残值率5%）：
年折旧额=28,000,000×95%÷20=1,330,000
借：制造费用——折旧费 1,330,000
贷：累计折旧 1,330,000 - 土地使用权按50年摊销：
年摊销额=10,300,000÷50=206,000
借：管理费用——无形资产摊销 206,000
贷：累计摊销 206,000
四、特殊业务场景处理对于混合用途土地（部分自用、部分出租），需按面积比例分割成本。假设2000万元土地中40%用于出租：
借：无形资产——土地使用权 12,000,000
投资性房地产 8,000,000
贷：银行存款 20,000,000
出租部分按成本模式每年摊销：
借：其他业务成本 200,000
贷：投资性房地产累计摊销 200,000
五、涉税管理要点
- 契税：按土地成交价3%-5%计入资产原值
- 印花税：土地合同按0.05%贴花，建筑合同按0.03%贴花
- 增值税：厂房建设取得进项税可全额抵扣（需区分不动产分期抵扣政策）
- 企业所得税：折旧摊销年限不得低于税法规定的最低年限
该处理体系既遵循历史成本原则，又满足权责发生制要求。实务操作中需特别注意土地权属证明的完整性，这将直接影响资产分类和税务处理路径。对于分期建设项目，建议采用占地面积法合理分摊土地成本，避免后续土地增值税清算争议。
