公司自有房屋转为投资性房地产时如何计提摊销？

在企业会计实务中，自有房屋的摊销处理需根据其用途和会计准则要求进行差异化处理。若企业将自用房屋转为对外出租，其性质由固定资产或存货转为投资性房地产，此时需遵循特定的会计规则。这一转换不仅涉及资产类科目的调整，还涉及后续摊销或折旧的分录处理，直接影响利润表的成本费用核算。

一、自用房屋转为投资性房地产的会计处理

当企业将自用房屋转为出租用途时，需通过投资性房地产科目核算。根据《企业会计准则》，转换时的会计分录需体现原资产账面价值与累计折旧的调整。例如，若原房屋作为固定资产核算，转换时的分录为：
借：投资性房地产（原账面价值）
　　　累计折旧（已计提折旧）
　　　固定资产减值准备（如有）
贷：固定资产（原值）
　　　投资性房地产累计折旧（转换时对应金额）
　　　投资性房地产减值准备（如有）
这一过程需确保资产类别转换的准确性，避免资产负债表科目混淆。

二、成本模式下的摊销处理

在成本模式计量下，投资性房地产需按使用寿命计提折旧，其分录与固定资产类似。假设房屋月折旧额为5,000元，分录为：
借：其他业务成本（若出租属于非主营业务） 5,000元
贷：投资性房地产累计折旧 5,000元
折旧费用需根据租金收入性质计入其他业务成本或主营业务成本，以匹配收入与支出原则。

三、租金收入的确认与成本匹配

1. 一次性收取租金：若预收全年租金120,000元（含税），需按权责发生制分期确认收入：
   借：银行存款 120,000元
   贷：预收账款/合同负债 108,000元
   　　　应交税费——应交增值税（销项税额） 12,000元
2. 按月结转收入：每月确认收入时：
   借：预收账款 10,000元
   贷：其他业务收入 10,000元
   同时，将对应的折旧费用结转，实现收入与成本的配比。

四、公允价值模式与特殊情况处理

若采用公允价值模式，投资性房地产不计提折旧，其账面价值按市价调整，差额计入当期损益。例如，年末评估增值50,000元：
借：投资性房地产——公允价值变动 50,000元
贷：公允价值变动损益 50,000元
此模式下，企业需在报表附注中披露估值方法与依据，确保信息透明度。

五、注意事项与合规要求

• 税务处理：租金收入需按税法规定缴纳增值税、房产税等，预收租金可能涉及纳税义务提前发生。
• 跨期调整：若租赁提前终止，未摊销完的折旧或未实现的预收账款需一次性转入损益，并评估资产减值风险。
• 准则选择：成本模式与公允价值模式的切换需符合会计准则限制，且一经选定不得随意变更。

通过上述处理，企业能够准确反映自有房屋出租的经济实质，同时满足财务报告与税务合规的双重要求。