当企业将自用房屋转为出租用途时，会计处理需根据成本模式和公允价值模式进行区分。这种资产重分类不仅涉及资产类科目的转换，还需考虑累计折旧、减值准备等科目调整，同时可能触发递延所得税或其他综合收益等特殊处理。以下从转换方式、税务处理、后续计量三个维度展开具体操作要点。
在成本模式下，转换日需将原资产账面价值整体结转。转换时：借：投资性房地产（原固定资产账面余额）借：累计折旧/累计摊销借：固定资产/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产/开发产品贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产减值准备。这种处理实质是将资产形态从自用转为经营性持有，不产生损益影响，仅进行科目间平移。
若采用公允价值模式，需评估转换日资产公允价值。当公允价值＞账面价值时：借：投资性房地产——成本（公允价值）借：累计折旧贷：固定资产（原值）贷：其他综合收益（差额）。反之若公允价值＜账面价值，差额计入公允价值变动损益。这种模式下需特别注意，转换产生的其他综合收益需在处置时转入当期损益。
税务处理涉及三大核心环节：
- 增值税处理：收到预收租金时即产生纳税义务，需贷记应交税费——应交增值税（销项税额），跨地区出租还需预缴增值税
- 房产税计提：按月计提时借记税金及附加，贷记应交税费——应交房产税
- 印花税确认：签订租赁合同时按合同金额0.1%计提，通过应交税费——应交印花税核算
后续计量需区分业务模式：
- 成本模式下按期计提折旧：借：主营业务成本/其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧
- 公允价值模式下不计提折旧，按资产负债表日公允价值调整：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益（或反向）
特殊情形处理需注意：
- 中途改变用途：若重新转为自用，需反向冲回原转换分录，已计提的投资性房地产累计折旧需转回至累计折旧
- 转租业务：需先确认使用权资产，将初始直接费用、租赁付款额现值等计入资产成本，后续通过长期待摊费用核算装修支出
- 押金处理：收取租客押金贷记其他应付款，中途解约扣押金时需转入营业外收入
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