随着营改增政策的全面实施，房屋租赁业务的增值税处理从营业税时代过渡到增值税体系，这对企业会计核算提出了更高要求。租赁行为不仅涉及收入确认与成本结转，还需准确核算销项税额、进项税额抵扣及附加税费计提。以下将从不同场景出发，系统梳理房屋租赁增值税的会计科目设置和分录逻辑，帮助企业构建清晰的财税处理框架。
一、一般纳税人房屋租赁的增值税处理
一般纳税人出租不动产需区分取得时间和计税方式。若出租2016年4月30日前取得的不动产，可选择简易计税按5%征收率缴纳增值税：
借：银行存款
贷：预收账款/合同负债
贷：应交税费——简易计税（租金含税额÷1.05×5%）
收入分期确认时，需将预收账款结转至其他业务收入或主营业务收入科目。若选择一般计税方式（适用于2016年5月1日后取得的不动产），则按9%税率计算销项税，跨地区租赁还需在不动产所在地预缴3%税款：
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
二、小规模纳税人及特殊主体的税务处理
小规模纳税人出租非住房按5%征收率全额计税，出租住房可享受减按1.5%优惠政策。收到全年租金时，需拆分价税：
借：银行存款
贷：预收账款
贷：应交税费——应交增值税（含税租金÷1.05×1.5%）
对于公共租赁住房经营单位，2018年12月31日前免征增值税，可直接将租金全额计入收入科目。
三、预收租金与跨期摊销的账务要点
一次性收取多年租金时，需通过合同负债或预收账款科目递延确认收入。例如企业收取24个月租金240万元：
- 收款时：
借：银行存款 240万
贷：合同负债 228.57万（240÷1.05）
贷：应交税费——应交增值税 11.43万 - 按月结转收入：
借：合同负债 9.52万（228.57÷24）
贷：其他业务收入 9.52万
若涉及长期待摊费用，支付时借记该科目，后续按月摊销至管理费用或销售费用。
四、进项税额抵扣与附加税费计提
承租方取得增值税专用发票时，可按规定抵扣进项税：
借：管理费用——租赁费（不含税金额）
借：应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款
同时需计提城市维护建设税（7%/5%/1%）、教育费附加（3%）及地方教育附加（2%）：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交城建税
贷：应交税费——应交教育费附加
五、特殊场景的财税处理技巧
对于投资性房地产，成本模式下需按月计提折旧：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
若发生转租业务，转租方需按租金差额计算增值税，但需注意不动产所在地与机构所在地分离时的预缴义务。军队空余房产和公租房经营单位则可直接享受增值税免税政策，无需计提销项税。
