随着CAS 21新租赁准则的实施，企业需采用使用权资产和租赁负债双科目进行租赁核算，打破传统经营租赁与融资租赁的界限。这一变革要求企业准确区分初始确认、后续计量及特殊场景处理，核心在于以租赁负债现值为基础构建资产价值体系。以下从实务操作角度解析关键环节的会计处理逻辑。
在初始确认阶段，企业需将尚未支付的租赁付款额按折现率（优先选择租赁内含利率，次选增量借款利率）折现为现值，结合预付租金、初始直接费用等构成使用权资产初始成本。以季度利率1%的租赁合同为例，假设12期总租金1440万元，现值计算为1350万元，则初始分录为：
借：使用权资产 1390万（1350万现值+30万补偿款+10万佣金）
借：租赁负债——未确认融资费用 90万
贷：租赁负债——租赁付款额 1440万
贷：银行存款 40万（押金及首付款）。此过程需特别注意初始直接费用包含中介佣金、复原成本等非租金支出。
后续计量包含使用权资产折旧与租赁负债利息分摊。折旧方法遵循直线法，期限取租赁期与资产剩余寿命孰短。例如1390万使用权资产按39个月分摊，每月折旧35.64万元：
借：管理费用 35.64万
贷：使用权资产累计折旧 35.64万。利息费用按摊余成本法计算，首季度摊余成本1390万对应季度利息13.9万，分摊至每月4.63万：
借：财务费用 4.63万
贷：租赁负债——未确认融资费用 4.63万。
针对租赁变更或终止，需重新计量资产与负债账面价值。提前终止时，差额计入资产处置损益。例如原5年租赁在2.25年终止，使用权资产账面23.81万与租赁负债摊余成本25.06万产生1.26万损失：
借：租赁负债——租赁付款额 27.5万
借：使用权资产累计折旧 19.48万
借：资产处置损益 1.26万
贷：使用权资产 43.29万
贷：租赁负债——未确认融资费用 2.43万。违约金单独计入营业外支出，不参与资产调整。
实务中还需注意两类特殊处理：短期租赁（≤12个月）和低价值资产租赁可简化处理，直接费用化租金支出；合并报表层面需抵消出租方收入与承租方费用，例如将其他业务收入与租赁付款额对冲，消除内部交易影响。这些细节处理直接影响财务报表的合规性与准确性。
