在固定资产处置业务中，厂房出售的会计处理涉及资产清理、损益确认及税务核算三大核心环节。根据《企业会计准则第4号——固定资产》规定，固定资产清理科目专门用于核算因出售、报废或毁损转入清理的资产净值。实务操作中需重点关注增值税处理差异，一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产可适用5%简易计税，而新项目则适用9%一般计税，这将直接影响损益确认金额。
一、基础记账流程
资产清理初始化
借：固定资产清理（账面净值）
贷：固定资产（原值）
借：累计折旧（已计提金额）
该步骤将资产账面价值转入清理科目，其中账面净值=原值-累计折旧。若厂房存在减值准备，需同步冲减。清理费用处理
支付拆卸、搬运等费用时：
借：固定资产清理
贷：银行存款
此环节需注意费用票据的合规性，根据财税36号文，取得增值税专用发票可抵扣进项税。处置收入确认
收到转让价款时需区分税务处理：
- 适用简易计税（5%征收率）
借：银行存款
贷：固定资产清理
贷：应交税费——简易计税 - 适用一般计税（9%税率）
借：银行存款
贷：固定资产清理
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）
特殊情况下，若采用差额计税（如转让外购不动产），需通过销项税额抵减科目调整。
- 税费附加计提
计提城建税及教育费附加：
借：固定资产清理
贷：应交税费——应交城建税
贷：应交税费——应交教育费附加
土地增值税需按四级超率累进税率预提，最终清算时调整。
二、损益结转要点
- 净收益处理
借：固定资产清理
贷：营业外收入——非流动资产处置利得 - 净损失处理
借：营业外支出——非流动资产处置损失
贷：固定资产清理
根据财税57号文，损失金额超过500万元需专项申报。
三、特殊情形处理
当厂房附带未清偿贷款时，需同步处理债务：
借：银行存款（实收金额）
借：长期借款（贷款余额）
贷：固定资产清理（账面净值）
贷：营业外收入（差额）
该处理实质是债务重组，需按《债务重组准则》披露。
实务中需特别注意：2016年5月1日营改增后取得的房产，转让时不得选择简易计税；跨地区销售需在不动产所在地预缴3%增值税，再向机构所在地申报。建议企业建立资产处置台账，完整记录原始凭证、评估报告及完税证明，以应对税务稽查。
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