在房地产经营租赁场景中，会计处理既要反映资产使用权与资金流动的实质，又要符合权责发生制的核算要求。随着IFRS 16和新租赁准则的实施，承租人不再简单地将租金费用化，而是需要确认使用权资产和租赁负债，这种变革使得租赁行为的财务影响更透明。对于出租方而言，则需关注收入确认时点与增值税处理规则。本文将系统解析房产租赁全周期的会计处理要点。
对于承租人的会计处理，核心在于准确计量租赁周期内的经济资源变动。在租赁期开始日，需按租赁付款额现值确认资产和负债：借：使用权资产（包含初始直接费用、预付租金及恢复成本现值）
贷：租赁负债
贷：银行存款（已支付的押金、中介费等）
该分录体现了将未来租金义务资本化的核算逻辑，例如租期超过12个月的非低价值租赁，必须按现值入账。后续处理需分三步展开：①按月计提折旧，根据资产用途计入管理费用或主营业务成本；②确认利息费用，通过实际利率法分摊未确认融资费用；③支付租金时冲减负债。特殊情形如免租期需将总租金在租期内均摊，续租奖励则应冲减租赁成本。
出租人的会计处理相对稳定，但需注意税会差异。收取租金时应区分增值税计税方式：借：银行存款/应收账款
贷：其他业务收入
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）
若采用简易计税方法，需按5%征收率计算税额。对于出租期间发生的维修费、财产险等支出，取得合规票据后计入销售费用，同时需关注押金退还时的账务冲销。当涉及中介服务时，支付的中介费在发生时直接费用化，而收取的佣金奖励需作递延处理。
实务操作中需特别注意三类特殊场景的处理：①预付租金超过一年的部分应计入"长期待摊费用"，按月转入当期损益；②恢复成本的预估需折现计入使用权资产，后续通过"预计负债"科目调整；③混合租赁中服务费与租金的拆分，需根据合同条款单独确认服务收入或费用。例如包含保洁服务的办公楼租赁，应将总对价按公允价值分摊。
会计准则的演进对房产租赁影响深远。执行新租赁准则的企业，所有符合定义的租赁行为均需上表，改变了以往经营租赁"表外融资"的特性。财务人员需掌握折现率选取、租赁期判断等职业判断要点，同时借助专业软件实现复杂计算。通过精准的会计分录，既能满足信息披露要求，又能为企业税务筹划和经营决策提供可靠数据支撑。
