房地产企业将自有房产无偿赠送给其他单位或个人时，该行为涉及固定资产处置和视同销售双重属性。根据会计准则与税法规定，需要通过固定资产清理科目进行过渡核算，最终结转至营业外支出，同时需按市场公允价值计算增值税销项税额。这一过程既反映资产所有权转移的经济实质，也满足税务合规性要求，下文将从核心环节展开系统性解析。
固定资产清理流程是处理无偿捐赠房产的基础操作。首先需将房产账面价值转入清理科目，若存在已计提折旧或减值准备，需同步冲减相关科目。具体会计分录为：
借：固定资产清理
借：累计折旧
贷：固定资产。若企业曾对房产计提过减值准备，还需补充分录：
借：固定资产减值准备
贷：固定资产清理。这一步骤确保资产账面价值与实物转移同步核销，为后续税费计提和损益确认奠定基础。
增值税视同销售处理是核心税务环节。根据《增值税暂行条例实施细则》，无偿赠送不动产需按市场公允价值计算销项税额。一般纳税人适用9%税率（2025年现行税率），小规模纳税人则按3%征收率计税。以一般纳税人为例，会计分录为：
借：固定资产清理
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）。实际缴纳税款时，需通过：
借：应交税费——应交增值税（销项税额）
贷：银行存款。该处理方式既满足税法要求，又避免虚增企业负债。
营业外支出确认标志着捐赠行为的损益影响正式入账。完成清理科目归集后，需将包含税费的余额全额结转：
借：营业外支出——捐赠支出
贷：固定资产清理。此处需注意，若捐赠属于公益性捐赠且取得合规票据，可在年度利润12%限额内进行企业所得税税前扣除。这一机制既体现会计谨慎性原则，又为企业优化税负提供空间。
企业所得税视同销售调整是后续申报重点。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条，捐赠房产需按公允价值确认收入，同时允许按账面价值扣除成本。例如某房产原值500万元，累计折旧200万元，公允价值600万元，则需调增应税收入600万元，同时确认成本300万元（500-200）。该调整通过纳税申报表完成，无需在会计账簿中直接体现，但要求企业建立完整的备查台账。
实务操作中还需关注三个细节：一是若房产捐赠伴随过户费用等附加支出，应计入固定资产清理科目借方；二是小规模纳税人需将增值税计入应交税费——应交增值税而非销项税额专栏；三是对于无法取得公允价值的情况，需按组成计税价格或最近同期同类资产售价核定税基。这些细节直接影响会计处理的准确性与税务风险防控有效性。
