如何处理新租赁准则下的租入房屋会计分录？

新租赁准则的实施对租入房屋的会计处理带来显著变化，核心是将使用权资产和租赁负债纳入表内核算。这种调整不仅影响财务报表结构，还涉及复杂的税会差异处理。以下从初始确认、后续计量、特殊场景三个维度展开分析，并结合不同会计准则适用场景提供分录模板。

一、初始确认：使用权资产与租赁负债的核算

根据新租赁准则要求，除低价值租赁（≤4万元）和短期租赁（≤1年）外，所有租赁需确认使用权资产和租赁负债。初始计量时需计算未来租金支付额的现值，折现率优先采用合同利率，若无则参考企业增量借款利率（如LPR）。
会计记账公式：
借：使用权资产（租金现值）
　　　租赁负债-未确认融资费用（差额）
贷：租赁负债-租赁付款额（未来应付总额）
例如租期6年、月租1万元的办公楼租赁，假设现值60万元，总额72万元，差额12万元作为融资费用处理。若涉及初始直接费用（如中介费），应计入使用权资产初始成本，而租赁激励（如免租期）需冲减租赁负债。

二、后续计量：利息与折旧的分摊

租赁期间需同步处理利息费用和资产折旧：

1. 租金支付：每次付款时冲减租赁负债
   借：租赁负债-租赁付款额
   贷：银行存款
2. 利息计提：按实际利率法分摊未确认融资费用
   借：财务费用-利息费用
   贷：租赁负债-未确认融资费用
3. 折旧计提：使用权资产按直线法折旧，年限取租赁期与资产剩余寿命孰短
   借：管理费用/销售费用（根据用途）
   贷：使用权资产累计折旧
   例如现值60万元的资产按6年折旧，月折旧额8333元，利息费用随负债余额递减。

三、特殊场景的差异化处理

1. 提前退租：需终止确认使用权资产和租赁负债，差额计入资产处置损益
   借：租赁负债-租赁付款额（剩余金额）
   　　　使用权资产累计折旧（已计提）
   　　　资产处置损益（可能亏损）
   贷：使用权资产（原值）
   　　　租赁负债-未确认融资费用（剩余部分）
2. 税会差异调整：会计确认的折旧+利息费用与税务认可的实际支付租金差异需在汇算清缴时调整。例如年会计费用10.7万元（折旧8.3万+利息2.4万）与实付12万元差额1.3万元需纳税调减。
3. 小企业会计准则：可不确认使用权资产，直接通过预付账款或长期待摊费用核算。例如预付半年房租6.3万元（含税）：
   借：预付账款 6万
   　　　应交税费-应交增值税（进项税额） 0.3万
   贷：银行存款 6.3万
   后续按月摊销1万元至管理费用。

四、新旧准则衔接与实务要点

企业需根据会计准则类型选择核算方式：

• 企业会计准则：必须采用新租赁模型，关注折现率选取和租赁期判断（如续租选择权）
• 小企业会计准则：沿用传统模式，租金支出按权责发生制分期计入费用
  实务中需注意：
• 低价值租赁的判断需考虑单项资产价值，分租约不可拆分规避准则
• 免租期租金应平均分摊至整个租赁期，而非在免租月份零确认费用
• 押金通过其他应收款核算，退租时冲回。

通过系统梳理新准则下的会计处理逻辑，企业可有效管控报表波动风险并规避税会差异调整陷阱。建议建立租赁合同台账，动态监控使用权资产与租赁负债的变动，必要时借助专业软件实现自动化摊销计算。