土地作为企业重要资产类型，其出售涉及的会计处理需要严格遵循中国会计准则对无形资产、投资性房地产及存货等分类要求。核心流程需围绕账面价值清理、收入确认、成本结转及损益计量展开，不同用途的土地在会计科目选择及税务处理上存在显著差异。以下将从三类典型场景出发解析具体操作。
一、自用土地使用权出售处理
当企业出售作为无形资产核算的自用土地时，需按历史成本原则清理账面价值并确认处置损益。假设土地原值1000万元，累计摊销200万元，出售价格1200万元，会计分录应分三步完成：
- 确认收入：
借：银行存款 12,000,000
贷：其他业务收入 12,000,000 - 结转成本：
借：其他业务成本 8,000,000
贷：无形资产——土地使用权 10,000,000
借：累计摊销——土地使用权 2,000,000
贷：其他业务成本 2,000,000 - 确认利得：
借：其他业务成本 8,000,000
贷：营业外收入——处置利得 4,000,000
此处的累计摊销需反向冲减成本科目，差额通过营业外收入或营业外支出反映。若土地存在减值准备，还需同步转销对应科目。
二、投资性房地产类土地出售处理
采用成本模式核算的投资性房地产，其会计处理与自用土地类似，但需注意：
- 收入确认科目应使用其他业务收入
- 累计摊销科目替换为投资性房地产累计摊销
- 若采用公允价值模式，需在出售时转出累计计入公允价值变动损益或其他综合收益的金额
例如原公允价值模式下土地账面价值900万元（初始成本700万元+公允价值变动200万元），出售价格950万元时：
借：银行存款 9,500,000
贷：其他业务收入 9,500,000
借：其他业务成本 7,000,000
贷：投资性房地产——成本 7,000,000
借：其他业务成本 2,000,000
贷：公允价值变动损益 2,000,000
此时500万元差额计入营业外收入，体现会计准则对计量模式转换的追溯要求。
三、存货性质土地出售处理
房地产开发企业用于建造商品房的土地作为存货核算，需通过开发成本科目归集成本，出售时遵循存货结转规则：
- 成本归集阶段：
借：开发成本——土地成本 12,000,000
贷：银行存款 12,000,000 - 结转至存货：
借：开发产品 17,000,000
贷：开发成本——土地成本 12,000,000
开发成本——建安成本 5,000,000 - 销售阶段（假设销售80%）：
借：主营业务成本 13,600,000
贷：开发产品 13,600,000
此场景下主营业务成本取代其他业务成本，体现存货周转特性。若存在土地增值税预提，还需通过应交税费——土地增值税科目核算。
四、特殊情形与税务处理要点
- 政府划拨土地需先冲销递延收益：
借：递延收益 4,000,000
贷：无形资产——土地使用权 4,000,000 - 增值税处理按销售额的9%或5%计算，需单独列示：
借：应交税费——应交增值税（销项税额）
贷：其他业务收入 - 企业所得税需将处置利得并入应纳税所得额，亏损可结转抵扣
实务中需特别注意土地增值税清算对现金流的影响，以及资产评估报告对交易价格的支撑作用。对于混合用途土地，应提前完成成本分割并分别建立明细科目。
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