房地产企业期房预售的会计分录如何编制？

房地产企业期房预售涉及复杂的会计处理流程，其核心在于收入确认原则与税务处理规则的差异。根据《企业会计准则》，预售款项因未满足商品所有权转移条件，需作为负债计入预收账款，待房屋交付时再转为收入。这一过程需配合增值税、土地增值税及企业所得税等税种的特殊处理规则，形成完整的会计循环体系。

一、预售款项初始确认

当企业收到购房者的定金或首付款时，需区分款项性质：

• 会员费/诚意金等非定金性质的款项：借：银行存款
  贷：其他应付款——会员费/诚意金
• 定金/房款等预收性质款项：借：银行存款
  贷：预收账款此阶段需特别关注票据开具规则：非定金款项仅开具收据，定金类需开具商品房预售款专用票据。

二、预缴税费处理

预售阶段需同步完成三项税费预缴：

1. 增值税预缴
   按预收款的3%计算（一般计税）：借：应交税费——预缴增值税
   贷：银行存款
   计算公式：预缴额=预收款/(1+9%)×3%

2. 土地增值税预缴
   按当地预征率计提：借：税金及附加
   贷：应交税费——应交土地增值税
   借：应交税费——应交土地增值税
   贷：银行存款

3. 企业所得税预缴
   按预计毛利率计算应税所得：借：所得税费用
   贷：应交税费——应交企业所得税
   计算公式：应税所得=（预收款/1.09×预计毛利率）-期间费用-税金及附加

三、收入确认与成本结转

当项目竣工交付时，会计处理进入核心阶段：

1. 收入确认
   借：预收账款
   贷：主营业务收入
   贷：应交税费——应交增值税（销项税额）

2. 成本结转
   借：主营业务成本
   贷：开发产品

3. 税费调整
   将预缴增值税转入未交增值税科目：借：应交税费——未交增值税
   贷：应交税费——预缴增值税
   同时计提附加税费：借：税金及附加
   贷：应交税费——城建税/教育费附加等

四、特殊业务处理

针对代收款项及交易异常情形：

• 代收维修基金/契税等：借：银行存款
  贷：其他应付款——代收款项
• 面积差调整：补收房款时增加收入，退款则冲减收入，同步调整相关税费
• 销售退回：反向冲减收入及成本，已缴税费可申请退税或抵减后期税款

通过上述四阶段处理，既遵守了权责发生制原则，又满足了税收征管要求。实务中需特别注意票据管理与资金监管要求，例如预售款必须存入监管账户专款专用，这对会计分录的明细科目设置提出更高要求。