企业将自用房产转为出租时，需通过投资性房地产科目进行核算。若采用成本模式，转换时应将原固定资产账面价值转入投资性房地产，同时结转累计折旧和减值准备。具体分录为：
借：投资性房地产（原账面余额）
累计折旧/无形资产摊销
固定资产/无形资产减值准备
贷：固定资产/无形资产/开发产品
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备。这一过程需注意区分存货与固定资产的转换差异，确保科目对应关系准确。
租金收入的确认需根据收款方式差异处理。若企业一次性预收租金，需通过预收账款/合同负债科目过渡：
借：银行存款
贷：预收账款/合同负债
应交税费-应交增值税（销项税额）/简易计税。当房屋所在地与机构所在地跨区域时，需在出租地预缴增值税：
借：应交税费-预交增值税/简易计税
贷：银行存款。后续按租赁期分期结转收入时：
借：预收账款/合同负债
贷：主营业务收入/其他业务收入。
对分期收取租金的情形，若采用后收租金模式（如半年收一次），需按月确认收入并计提待转销项税额：
借：应收账款
贷：主营业务收入/其他业务收入
应交税费-待转销项税额。实际收到租金时再冲销待转税额：
借：应交税费-待转销项税额
贷：应交增值税（销项税额）/简易计税
同时借记银行存款，贷记应收账款。
成本核算方面，采用成本模式的需按月计提折旧：
借：主营业务成本/其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧。若采用公允价值模式，则无需计提折旧，但需在资产负债表日按公允价值调整账面价值，差额计入当期损益。
涉税处理包含三大核心税种：
- 房产税：计提时借记税金及附加，贷记应交税费-应交房产税；缴纳时反向冲销；
- 印花税：与房产税类似，通过税金及附加科目归集；
- 增值税及附加：需区分一般计税（9%）和简易计税（5%），城建税及教育费附加按实缴增值税比例计提。例如城建税计提分录：
借：税金及附加
贷：应交税费-应交城建税及附加。
特殊情形如预付租金，承租方需通过预付账款分摊，而出租方若收到跨年预付租金，需按权责发生制分期确认收入。对于租赁合同变更，新租赁准则要求调整使用权资产和租赁负债，涉及复杂的现值计算和利息摊销。实务中还需注意跨区域预缴税款的申报流程，以及免租期等特殊条款对收入确认时点的影响。
