出售公司房屋的会计处理应如何正确核算？

企业出售房屋属于固定资产处置或投资性房地产转让，其核心流程需通过固定资产清理科目完成价值流转。该过程涉及资产净值核销、交易税费计提、损益结转三大阶段，不同持有目的（自用或出租）和计量模式（成本法/公允价值法）会导致科目设置差异。以下从基础流程到特殊情形展开说明：

一、自用房屋处置的基础分录流程

1. 资产转入清理
   借：固定资产清理（净值）
   　　累计折旧（已计提折旧）
   贷：固定资产（原值）
   该步骤将房屋账面价值从固定资产科目剥离，转入临时性科目固定资产清理。

2. 处置费用与收入处理

• 支付过户费、评估费时：
  借：固定资产清理
  贷：银行存款
• 收到售房款时：
  借：银行存款
  贷：固定资产清理
  　　应交税费——应交增值税（销项税额）

3. 损益结转
   清理结束后，根据固定资产清理科目余额方向选择结转科目：

• 净收益转入营业外收入：
  借：固定资产清理
  贷：营业外收入——非流动资产处置利得
• 净损失转入营业外支出：
  借：营业外支出——非流动资产处置损失
  贷：固定资产清理

二、投资性房地产的特殊处理

当房屋属于投资性房地产时，需区分计量模式：

1. 成本模式

• 核销资产：
  借：其他业务成本
  　　投资性房地产累计折旧
  贷：投资性房地产
• 确认收入：
  借：银行存款
  贷：其他业务收入

2. 公允价值模式

• 核销资产与结转增值：
  借：其他业务成本
  贷：投资性房地产——成本
  　　　　　　　——公允价值变动
• 同时将累计公允价值变动转入损益：
  借：公允价值变动损益
  贷：其他业务收入

三、关键税务处理要点

• 增值税处理：一般纳税人按9%税率计算销项税，若为2016年4月30日前取得的不动产可选择5%简易计税
• 土地增值税：需按增值额超率累进计算，扣除项含原值、税费及合理费用
• 企业所得税：处置净收益需计入应纳税所得额，亏损可税前扣除

四、特殊情形注意事项

1. 在建工程转让：未完工房屋需通过在建工程清理科目过渡，收入暂挂预收账款，竣工后结转收入
2. 分期收款：首付款确认收入，后续分期按权责发生制计提应收账款
3. 小规模纳税人：增值税按5%简易征收，分录中应交税费直接对应销售额而非差额

企业需特别注意科目级次设置的准确性：自用房屋通过固定资产清理核算，出租房屋若采用成本模式则使用其他业务收入/成本，公允价值模式下还需联动公允价值变动损益。实务操作中，应提前测算税负成本，保存完整的交易凭证，并在财务报表附注中披露处置事项对现金流和损益的影响。