在村房屋租赁业务中，会计处理需根据承租方与出租方的不同角色，结合新租赁准则和税务要求进行精准核算。承租方需关注使用权资产和租赁负债的确认，出租方则涉及投资性房地产转换、租金分期确认及税务处理。以下从业务场景、核心分录及准则差异三方面展开解析。
一、承租方的会计处理
承租方的核算需区分传统租赁处理与新租赁准则要求。传统模式下，预付租金时：借：预付账款/长期待摊费用
贷：银行存款
按月摊销时：
借：管理费用/销售费用
贷：预付账款/长期待摊费用
若适用新租赁准则（租期超过1年且非低价值资产），需确认使用权资产和租赁负债。例如租用村房屋3年，总租金36万元（现值30万元），初始分录为：
借：使用权资产 30万
借：租赁负债-未确认融资费用 6万
贷：租赁负债-租赁付款额 36万
后续每月处理包括：
- 支付租金时冲减租赁负债：
借：租赁负债-租赁付款额
贷：银行存款 - 分摊未确认融资费用：
借：财务费用-利息费用
贷：租赁负债-未确认融资费用 - 计提使用权资产折旧：
借：管理费用-折旧费
贷：使用权资产累计折旧
二、出租方的核心分录
出租方需区分房屋用途是否属于主营业务：
- 自用转出租（成本模式）：
借：投资性房地产（原值）
借：累计折旧/减值准备（原资产）
贷：固定资产/无形资产
贷：投资性房地产累计折旧 - 收取租金：
- 一次性预收时：
借：银行存款
贷：预收账款/合同负债
贷：应交税费-应交增值税（销项税额） - 分期确认收入时：
借：预收账款/应收账款
贷：其他业务收入（非主营）或主营业务收入（主营）
- 成本结转：
按月计提折旧：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
三、税务处理要点
- 增值税：出租方需按租金金额计算销项税额，若为简易计税则适用5%征收率。跨区域租赁需在房屋所在地预缴增值税，分录为：
借：应交税费-预交增值税
贷：银行存款 - 房产税：按月计提：
借：税金及附加
贷：应交税费-应交房产税 - 企业所得税：承租方实际支付的租金可税前扣除，但新准则下会计确认的折旧和利息费用可能产生税会差异，需在汇算清缴时调整。
四、特殊场景处理
- 预付租金：若承租方预付1年租金12万元，首月分摊：
借：管理费用 1万
贷：预付账款 1万 - 提前退租：需冲销使用权资产和租赁负债，差额计入资产处置损益。例如租期剩余1年终止：
借：租赁负债-租赁付款额（剩余金额）
借：使用权资产累计折旧（已提部分）
借：资产处置损益（损失）
贷：使用权资产（原值）
贷：租赁负债-未确认融资费用（剩余利息）
通过以上处理，企业可实现租赁业务的全周期核算，同时满足权责发生制和税务合规要求。实务中需注意折现率选择（优先采用合同利率或LPR）、税会差异台账建立等细节，确保财务报表的准确性与可比性。
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