房地产企业的会计处理涉及全生命周期管理，从土地获取到项目交付均需通过特定科目实现财务精准核算。房地产开发周期长、资金密集的行业特性决定了其会计体系的复杂性，开发成本、预收账款、投资性房地产等核心科目贯穿业务全流程。本文将基于业务流程拆解典型场景的会计处理逻辑，帮助从业者构建系统性认知框架。
开发阶段的核算以成本归集为核心。土地购置时需区分取得方式：若以现金支付土地出让金，需执行
借：无形资产——土地使用权
贷：银行存款。当发生建筑安装工程支出时，根据工程进度确认
借：开发成本——房屋建造成本
贷：应付账款/原材料。值得注意的是，开发间接费用需单独归集，如员工薪酬、利息支出等应通过
借：开发成本——开发间接费用
贷：银行存款/应付职工薪酬完成账务处理。
预售与销售阶段的资金流动需匹配权责发生制原则。收到购房者预付款时，通过
借：银行存款
贷：预收账款进行资金登记。项目交付结转收入时，需同时处理增值税：
借：预收账款
贷：主营业务收入
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）。成本结转则通过
借：主营业务成本
贷：开发产品实现开发成本与收入的配比。
投资性房地产的计量模式转换具有特殊处理规则。当存货转为公允价值模式计量的投资性房地产时，若转换日公允价值高于账面价值，差额计入
借：投资性房地产——成本
贷：开发产品
贷：其他综合收益。后续公允价值变动则通过
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益反映损益波动。成本模式下的折旧计提需执行
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧。
税务处理贯穿业务全流程。预缴增值税时通过
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款完成资金划转，期末结转未缴增值税科目。土地增值税计提需按清算要求处理：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交土地增值税。房产税计算需注意计税依据，自持物业按
借：税金及附加——房产税
贷：应交税费——应交房产税进行月度计提。
特殊业务场景如委托加工物资需分步核算：发出材料时
借：委托加工物资
贷：原材料，支付加工费后验收入库需同步处理进项税额。周转房作为拆迁安置载体，搭建成本通过
借：周转房——在用周转房
贷：开发产品结转，按月摊销计入开发成本或间接费用。
