企业租入厂房涉及复杂的会计处理流程，需根据租赁期限、业务性质和会计准则进行差异化管理。新租赁准则实施后，承租方的会计处理从"表外"转向"表内"，要求确认使用权资产和租赁负债。对于厂房这类生产性资产，其会计处理直接影响制造费用核算和税务申报，需要特别注意权责发生制和税会差异调整。
一、初始确认的会计处理
根据新租赁准则，租入厂房时需进行两步骤核算：
- 确认使用权资产：按未来租金支付的现值计量
借：使用权资产（租赁付款额现值）
借：租赁负债-未确认融资费用（差额）
贷：租赁负债-租赁付款额（合同总金额） - 预付费用处理：若涉及押金或预付款项
借：其他应收款/预付账款
贷：银行存款
例如租期6年、月租1万元的厂房，假设现值60万元，总租金72万元，差额12万元作为融资费用分期摊销。这种处理将隐性负债显性化，更真实反映企业财务状况。
二、后续计量的核心要点
折旧计提
按直线法在租赁期内计提折旧，直接影响制造费用：
借：制造费用-折旧费
贷：使用权资产累计折旧
假设厂房现值60万元，6年租期，月折旧额为8333元（60万/72个月）利息费用分摊
采用实际利率法确认融资费用：
借：财务费用-利息费用
贷：租赁负债-未确认融资费用
首年利息按3.6%折现率计算，之后逐年递减租金支付处理
每次支付租金时冲减负债：
借：租赁负债-租赁付款额
贷：银行存款
三、特殊情形的会计处理
短期租赁简化处理
对于租期≤1年或价值≤4万元的租赁，可直接计入费用：
借：制造费用-租赁费
贷：银行存款提前终止租赁
需冲销资产和负债余额：
借：租赁负债-租赁付款额（剩余金额）
借：使用权资产累计折旧（已计提）
借：资产处置损益（差额）
贷：使用权资产（原值）
贷：租赁负债-未确认融资费用（剩余利息）税务差异调整
会计确认的折旧+利息费用与税法认可的实际租金支出存在差异，需在汇算清缴时调整。例如年会计费用10.7万元（折旧8.3万+利息2.4万）与实付12万租金，产生1.3万元可抵扣暂时性差异。
四、科目设置与核算要点
- 科目体系构建
- 使用权资产下设累计折旧明细
- 租赁负债分设"租赁付款额"和"未确认融资费用"
- 制造费用中单设租赁费、折旧费子目
- 辅助核算要求
按厂房位置、租赁合同编号建立辅助账，记录：
- 初始确认金额
- 累计折旧进度
- 未确认融资费用余额
- 提前终止条款
五、实务操作建议
- 签订合同时明确续租选择权和购买条款，影响租赁期判断
- 建立租赁管理台账，跟踪每份合同的关键日期和付款节点
- 使用财务软件自动化处理利息计算和折旧分摊
- 定期进行资产减值测试，特别是疫情等特殊时期厂房使用率下降时
- 在报表附注中充分披露租赁承诺和表外融资安排
企业应特别注意，新准则下厂房租赁将显著增加资产负债率，可能影响贷款融资条件。建议财务人员与业务部门密切沟通，在签订租赁合同时充分考虑会计影响，必要时通过租赁期限控制优化报表结构。
