企业提前终止租赁如何进行会计处理？

企业资产退租涉及使用权资产和租赁负债的终止确认，需结合租赁变更原则与新租赁准则要求处理。根据CAS 21和IFRS 16，提前退租属于租赁合同条款的重大变更，需重新评估租赁分类并调整账面价值，差额计入资产处置损益或当期损益。实务中需重点关注使用权资产折旧、租赁负债摊余成本的冲销，以及违约金、复原费等特殊事项的会计处理。

一、租赁变更的会计处理原则

当租赁合同提前终止时，需判断是否构成租赁变更。若租期缩短或租金支付方式改变，需将原租赁与变更部分视为新租赁进行会计处理。关键步骤包括：

1. 终止确认原使用权资产和租赁负债：按提前终止日的账面价值冲销相关科目；
2. 差额处理：使用权资产账面价值与租赁负债摊余成本的差额计入资产处置损益；
3. 特殊情形处理：若租赁分类发生改变（如融资租赁转为经营租赁），需重新评估并调整会计科目。

例如，某企业原5年租约提前2.75年终止，使用权资产原值43.29万元，累计折旧19.48万元，账面价值23.81万元。此时租赁负债摊余成本25.06万元，差额1.25万元（23.81-25.06）需借记资产处置损益。

二、具体会计处理步骤

终止日核心分录包含两个层次：
借（加粗）：租赁负债——租赁付款额
借（加粗）：使用权资产累计折旧
借（加粗）：资产处置损益（或贷方）
贷（加粗）：使用权资产
贷（加粗）：租赁负债——未确认融资费用

具体操作流程为：

1. 计算提前终止日的使用权资产账面价值（原值-累计折旧-减值准备）
2. 确定租赁负债摊余成本（租赁付款额现值-已摊销未确认融资费用）
3. 编制冲销分录：
   借（加粗）：租赁负债——租赁付款额 27.5万元
   借（加粗）：使用权资产累计折旧 19.48万元
   借（加粗）：资产处置损益 1.26万元
   贷（加粗）：使用权资产 43.29万元
   贷（加粗）：租赁负债——未确认融资费用 2.43万元

三、违约金与复原费处理

支付违约金属于非经常性损益，直接计入营业外支出：
借（加粗）：营业外支出 2万元
贷（加粗）：银行存款 2万元

退租复原费需区分是否预提预计负债：

• 已预提时：冲减预计负债并调整损益
  借（加粗）：预计负债——退租复原费
  贷（加粗）：银行存款
• 未预提时：全额计入资产处置损益
  借（加粗）：资产处置损益
  贷（加粗）：银行存款

四、税会差异调整要点

会计处理中的使用权资产折旧和利息费用与税法认可的实际租金支出存在差异：

1. 会计费用=折旧+利息费用（按权责发生制）
2. 税务扣除=实际支付租金（按收付实现制）
3. 汇算清缴时需进行纳税调减（会计费用<实际支出）或调增（会计费用>实际支出）

例如年租金12万元，会计确认折旧8.3万+利息2.4万=10.7万，税务按12万扣除，则需调减应纳税所得额1.3万元。