当企业以土地使用权进行增资时，其会计处理涉及无形资产向实收资本的转化，需严格遵循《企业会计准则》对资本注入的规范。这类交易既影响资产负债表结构，又涉及土地成本分割、税费计提等实务难点，需要结合投资方与被投资方的权利义务关系进行系统梳理。以下是关键处理要点：
一、土地评估与初始确认
土地使用权作为投资资产时，首先需经第三方评估机构确认其公允价格。根据搜索结果中的案例，假设某企业接受股东投入的土地使用权评估价为3000万元，对应注册资本增资2000万元，差额部分计入资本公积：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（土地转让费） 30,000,000
贷：实收资本——股东名称 20,000,000
资本公积——资本溢价 10,000,000
此分录体现土地评估价与注册资本增资额的差额，超出部分形成资本溢价。需注意，若土地已用于开发项目，需将成本归集至开发成本科目而非无形资产。
二、土地后续改造费用处理
若受让土地需进行拆除或土地性质变更，相关支出应计入土地成本。例如支付建筑物拆除费600万元、补缴土地出让金500万元时：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（拆迁补偿费） 6,000,000
开发成本——土地征用及拆迁补偿费（土地变性费） 5,000,000
贷：银行存款 11,000,000
此类费用属于土地开发必要支出，需在项目完工后随整体成本结转至开发产品科目，最终通过销售转为主营业务成本。
三、契税与印花税计提
根据中国税法规定，接受土地投资需缴纳契税（税率3%）和印花税（税率0.05%）。契税计税基础包括土地评估价、拆除费及补缴出让金，例如案例中计算方式为：
契税 = (3000万评估价 + 600万拆除费 + 300万其他费用) × 3% = 117万元会计分录为：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（契税） 1,170,000
贷：银行存款 1,170,000
印花税则按合同金额0.05%计入税金及附加科目，不纳入土地成本。
四、税务风险与成本核算
投资方需关注土地增值税及企业所得税义务。根据搜索结果，投资方视同销售土地需按评估价缴纳土地增值税，并确认资产转让所得缴纳企业所得税。被投资方需确保土地成本核算完整，避免因遗漏拆除费、契税等支出导致后期土地增值税清算时成本扣除不足。此外，若通过股权收购取得土地，需注意股权溢价部分不可税前扣除的税务限制。
五、特殊场景处理
- 自有土地转为开发用途：原计入无形资产的土地使用权需转入开发成本：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（自有土地）
贷：无形资产——土地使用权 - 混合用途土地分割：若部分土地用于出租，需按比例分割成本至投资性房地产科目。例如总成本2000万元中自用占60%、出租占40%：借：无形资产——土地使用权 12,000,000
投资性房地产——土地使用权 8,000,000
贷：银行存款 20,000,000
通过上述处理流程，企业可系统完成土地增资的会计确认与税务合规。核心在于准确计量土地成本、规范资本溢价处理，并强化税务风险管控。实务中建议结合项目开发周期，建立动态成本台账，确保土地成本归集的完整性与可追溯性。
