当企业将原本用于出租的资产转为出售时，会计处理需要遵循投资性房地产与存货的转换规则。根据CAS3和CAS21的规定，这类转换涉及资产重分类、折旧调整和损益确认等多个环节，需重点把握计量模式差异和用途变更时点对账务处理的影响。以下从转换条件、会计处理、税务调整三方面展开说明。
对于采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时，需终止确认原资产并转入开发产品科目。具体流程包括：
借：开发产品（按账面价值）
贷：投资性房地产
同时需停止计提折旧，并将累计折旧结转至资产减值准备科目。若存在减值准备，需同步转出：
借：投资性房地产累计折旧
贷：开发产品（或资产减值损失）
若原采用公允价值模式计量，转换时需将公允价值变动损益结转。此时会计分录为：
借：开发产品（按转换日公允价值）
贷：投资性房地产（原账面价值）
贷/借：公允价值变动损益（差额）
这种模式下需特别注意，转换日公允价值与原账面价值的差额直接计入当期损益，不再递延处理。
税务处理方面需重点关注：
- 会计上停止计提折旧后，税务折旧仍可按税法规定年限继续扣除
- 转换时点形成的评估增值需计入应纳税所得额
- 增值税处理需区分不动产销售适用9%税率
例如某房产转换时评估增值200万元，需在企业所得税汇算清缴时调增应纳税所得额。
实际销售环节的会计处理分为三个步骤：
- 存货转主营业务成本：
借：主营业务成本
贷：开发产品 - 确认销售收入：
借：银行存款/应收账款
贷：主营业务收入
贷：应交税费-应交增值税（销项税额） - 土地增值税计提：
借：税金及附加
贷：应交税费-应交土地增值税
特殊情形下若涉及售后回租，需按CAS21判断是否构成真实销售。若满足控制权转移条件，应将处置损益拆分为：
（公允价值-账面价值）×（1-租回比例）
剩余部分作为使用权资产入账。这种处理方式体现了权利分割的会计理念，确保损益确认与资产终止确认相匹配。
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