在房屋转租赁业务中，会计处理需同时兼顾使用权资产的初始确认与后续计量、租赁负债的利息摊销以及转租收入的核算。这类业务涉及新租赁准则下的特殊要求，包括对租赁期限超过一年的资产需确认使用权资产，并将初始直接费用、租赁激励等要素纳入资产初始成本。企业需要区分原租赁合同与转租赁合同的会计逻辑，同时关注折现处理和费用摊销的复杂性。
使用权资产确认流程需严格遵循以下步骤：
- 租赁付款额现值计算：以增量借款利率折现未来租赁付款额，包含首期租金支付后的剩余年度租金。例如租期10年、年初支付的案例中，需计算9期年金现值；
- 初始成本归集：包含首期租金1000万、现值7107.82万、恢复费用现值61.39万及初始直接费用400万，扣除租赁激励100万后形成8469.21万使用权资产；
- 会计记账公式：借：使用权资产 8469.21万
借：租赁负债——未确认融资费用 1892.18万
贷：租赁负债——租赁付款额 9000万
贷：银行存款 1300万
贷：预计负债 61.39万
后续计量需重点关注两个核心环节：
- 融资费用摊销采用实际利率法，首年末摊销额=（9000万-1892.18万）×5%=355.39万，计入财务费用；
- 使用权资产折旧按直线法计提，年折旧额=8469.21万÷10=846.92万，直接转入主营业务成本。同时需对弃置费用预计负债每年计提3.07万利息费用。
转租收入确认规则需把握三个要点：
- 无论预收或后收租金，均按实际租赁期间分期确认收入。预收款项通过预收账款过渡，押金计入其他应付款；
- 转租产生的装修费用应资本化为长期待摊费用，按月摊销计入成本。例如中介费1.06万需价税分离，进项税额单独核算；
- 涉及固定资产的维护或损坏赔偿时，需通过固定资产清理科目处理差额，赔付高于账面价值部分计入资产处置损益。
特殊情形处理需注意准则差异：
- 对于低价值租赁（年租金低于4万）或短期租赁（租期≤1年），可不确认使用权资产，直接费用化处理；
- 租赁激励如免租期需将总租金在包含免租期的期间内分摊，续租奖励则冲减后续期间租金成本；
- 转租赁分类需基于原使用权资产剩余期限判断，若转租期占剩余寿命≥75%则可能构成融资租赁。
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