房地产开发企业的会计核算贯穿项目全生命周期，从土地获取到最终销售形成完整业务闭环。在预售阶段，收取的诚意金需通过其他应付款科目核算以规避纳税义务，而定金因具有预收款性质则计入预收账款并触发预缴增值税义务。这种差异化处理既遵循权责发生制原则，又符合税收法规对预收款项的监管要求。代收的维修基金等款项作为其他应付款核算，需特别注意水电初装费等代收项目可能被视同销售收入的风险。
进入销售确认阶段，收入确认需同时满足会计与税法双重标准。当完成风险转移时按主营业务收入确认，对应结转开发产品至主营业务成本。典型的分录结构为：借：预收账款 贷：主营业务收入/应交税费-应交增值税（销项税额），同步结转成本的借：主营业务成本 贷：开发产品。对于面积差异调整，补款部分需增记收入，退款则反向冲减，这种处理方式既保证收入真实性又实现税款联动调整。
开发成本核算体系呈现多层次特征。土地成本按占地面积法分配，建筑安装费通过不同承包方式归集，公共配套费需跨项目分摊。具体归集时，借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费等明细科目，通过六级科目体系实现成本精准归集。竣工结转时通过借：开发产品 贷：开发成本完成存货形态转换，该过程直接影响土地增值税清算时的成本扣除基数。
投资性房地产的核算体现计量模式差异。成本模式下按期计提折旧，借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧，公允价值模式则需定期调整账面价值，增值时借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益。模式转换涉及资本公积调整，这种处理既反映资产真实价值又影响当期损益结构。
税务处理贯穿各业务环节。预缴环节需同步处理增值税、土地增值税、企业所得税三项主要税种，其中增值税预缴按预收款÷1.09×3%计算，土地增值税按预征率计提，企业所得税则依据预计毛利率计算。实际清算时通过税金及附加科目归集各项税费，这种分阶段处理机制有效平衡税款现金流与会计配比原则。
