商场对外出租业务的会计处理需遵循权责发生制原则，根据租赁合同条款和税务规定，区分收入确认时点、税费计算及费用分摊。以某商场2025年签订一年期商铺租赁合同为例，假设年租金12万元（含税），增值税税率9%，首月收取全年租金，合同含3个月装修免租期。以下从核心环节展开分析：
一、收入确认与基础分录
当出租方收取租金时，需根据收款方式选择科目。若为一次性收取全年租金，超出当期的部分需计入预收账款，例如首月收取12万元租金：
借：银行存款 120,000
贷：预收账款 110,091（120,000/1.09）
贷：应交税费-应交增值税（销项税额） 9,909（110,091×9%）
每月末将当期收入确认为主营业务收入，按实际租赁期13个月（含免租期）分摊：
借：预收账款 8,469（110,091/13）
贷：主营业务收入 8,469
二、增值税处理的差异化要求
纳税人类型直接影响税率选择：
- 一般纳税人采用一般计税时税率9%，需单独核算销项税额
- 小规模纳税人适用简易计税5%，例如季度租金收入30万元以下可享免税
若合同约定物业费、水电费由商场代收，需注意： - 代收款项应通过其他应付款科目过渡
- 物业费需按现代服务-商务辅助服务6%计缴增值税
三、长期待摊费用与特殊条款处理
预付超过一年的费用需通过长期待摊费用核算，例如签订三年期租赁合同时支付装修补贴20万元：
借：长期待摊费用 200,000
贷：银行存款 200,000
按月分摊时：
借：主营业务成本 5,556（200,000/36）
贷：长期待摊费用 5,556
对于免租期和续租奖励，需将总租金在完整租赁期内直线分摊。假设原月租金1万元，续租奖励1万元：
实际月租金成本=（12×10,000-10,000）/12=9,167元
四、融资性租赁的特殊处理
当租赁具有融资性质（如租期占资产寿命75%以上），需确认使用权资产和租赁负债。某商场融资租赁设备现值770万元，租期10年：
借：使用权资产 7,700,000
借：租赁负债-未确认融资费用 2,300,000
贷：租赁负债-租赁付款额 10,000,000
每年摊销融资费用=（租赁付款额-未确认融资费用）×增量借款利率，首年摊销额=（10,000,000-2,300,000）×5%=385,000元
五、代收款项与积分返券处理
代收营业款需通过过渡科目核算：
借：银行存款
贷：其他应付款（商户应得部分）
贷：主营业务收入（佣金收入）
积分返券业务需分阶段处理，发放时计入递延收益，消费时结转收入。某客户消费100元获50元返券：
借：银行存款 100
贷：主营业务收入 42.73
贷：递延收益 42.74
贷：应交税费-应交增值税（销项税额） 14.53
通过上述案例可见，商场出租业务的会计处理需综合考量合同条款、收入确认时点、税费政策及特殊业务场景。实务中建议建立租赁合同台账，设置预收账款、长期待摊费用等科目的辅助核算，确保符合《企业会计准则第21号-租赁》的披露要求。对于复杂融资租赁业务，可借助专业财务软件计算现值与摊销额，避免手工计算误差。
