在房地产交易中，定金作为合同履行的担保，其会计处理需严格区分支付方与收款方的权责关系。根据业务场景不同，定金可能涉及预付账款、其他应收款或合同负债等科目，且需注意定金与订金的法律性质差异。以下从支付方、收款方及特殊情况三个维度，结合会计准则要求展开分析。
一、支付方的会计处理
当企业作为购房者支付定金时，需根据新收入准则判断交易实质：
预付定金时，会计分录为：借：预付账款——XX公司（定金）
贷：银行存款
该处理体现定金作为预付款项的属性，未来可抵减购房款。交易完成支付尾款：借：固定资产/无形资产（房产）
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：预付账款——XX公司（定金）
银行存款（尾款部分）
此环节需将定金转入资产科目，并确认完整购房成本。交易取消定金无法退回：借：营业外支出——违约金
贷：预付账款——XX公司（定金）
需附注说明法律文件作为原始凭证。
二、收款方的会计处理
房地产开发商收到定金时，需区分定金性质和履约进度：
收到定金时：借：银行存款
贷：合同负债——购房定金
根据新准则，合同负债取代传统预收账款，强调履约义务关联性。完成交易确认收入：借：合同负债——购房定金
银行存款（尾款）
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
需同步结转开发成本至营业成本科目。违约没收定金：借：合同负债——购房定金
贷：营业外收入——违约金收入
需提供购房合同解除协议作为核算依据。
三、特殊情形处理要点
定金与订金的区分：
- 定金适用定金罚则，违约时计入营业外收支
- 订金作为预收款，退还时冲减其他应付款
新旧准则衔接：
2017年修订的《企业会计准则第14号》要求，已签订合同但未转移商品控制权的定金，必须使用合同负债科目，与传统预收账款存在核算差异。税务处理注意事项：
- 定金不产生增值税纳税义务，但需在预收款时预缴土地增值税
- 违约金收入需缴纳企业所得税，但不得开具增值税专用发票
通过上述处理流程可见，住房定金的会计核算需贯穿合同生命周期管理，既要符合实质重于形式原则，又要满足税务合规要求。财务人员在实务操作中，是否已建立完整的合同台账跟踪履约进度？
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