土地使用权及房产作为非货币资产投资入股时，其会计处理需区分投资方与被投资方的立场，并考虑资产评估、税费计提等关键环节。根据企业会计准则，此类交易需以公允价值为基础确认资产价值，同时遵循税法对非货币性资产出资的视同销售规则。以下是具体处理流程及要点分析。
一、投资方的会计处理
投资方以土地使用权或房产对外投资时，需终止确认原资产，按公允价值确认长期股权投资。假设土地使用权账面价值为800万元，评估公允价值为1000万元，则会计分录为：
借：长期股权投资 1000万
贷：无形资产——土地使用权 800万
贷：资产处置损益 200万
若涉及房产投资，需通过固定资产清理科目过渡。例如，房产原值500万，累计折旧100万，公允价值600万：
借：固定资产清理 400万
借：累计折旧 100万
贷：固定资产 500万
借：长期股权投资 600万
贷：固定资产清理 400万
贷：资产处置损益 200万
二、被投资方的会计处理
被投资方接受投资时，需按公允价值确认资产及所有者权益。例如，接受公允价值1000万元的土地使用权投资，约定股本对应800万元，差额计入资本公积：
借：无形资产——土地使用权 1000万
贷：实收资本 800万
贷：资本公积——资本溢价 200万
若被投资方为房地产开发企业，土地使用权可能直接计入开发成本科目：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 1000万
贷：实收资本 800万
贷：资本公积 200万
三、税费处理的三大核心环节
增值税
投资方需按公允价值计算销项税额（适用税率通常为9%或5%）。例如，公允价值1000万元的土地使用权，销项税额=1000万/(1+9%)×9%=82.57万：
借：税金及附加 82.57万
贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 82.57万土地增值税
若未来转让该土地，需预提土地增值税。假设适用税率30%：
借：税金及附加 300万
贷：应交税费——应交土地增值税 300万企业所得税
公允价值与账面价值的差额需计入应纳税所得额。例如，公允价值1000万与账面800万的差额200万，按25%税率计提：
借：所得税费用 50万
贷：应交税费——应交企业所得税 50万
四、特殊场景与风险提示
混合用途资产分割
若土地部分自用、部分投资，需按比例分摊成本。例如总成本2000万，投资占比40%：
借：长期股权投资 800万
贷：无形资产——土地使用权 800万评估与合规风险
- 资产公允价值需由第三方评估机构确认，避免高估或低估引发税务争议。
- 产权转移手续需在投资完成后及时办理，否则可能影响资产权属认定。
- 递延收益处理
若涉及政府补助性质的土地使用权，需同步确认递延收益并分期结转至损益。
五、实务操作建议
- 在签订投资协议前，需明确资产评估方法、税费承担主体及账务处理规则。
- 对房地产开发企业，需注意土地成本在开发成本与无形资产间的归集差异。
- 定期复核资产账面价值与市场价值的变动，必要时进行减值测试或调整资本公积。
通过上述处理，企业可确保非货币资产投资入股的会计记录与税法要求高度匹配，降低合规风险。实际业务中需结合当地税务机关的具体规定进行动态调整。
