在债务重组中，当债务人以房产抵偿欠款时，该交易涉及固定资产清理、税费核算及债务重组损益确认等核心环节。根据《企业会计准则第12号——债务重组》，双方需基于公允价值和协议条款进行账务处理，同时需注意避免将高额利息通过资产转移合法化。以下从债务人与债权人双重视角，结合实务案例解析关键操作流程。
债务人视角
固定资产清理
债务人需将抵债房产从固定资产科目转出，结转累计折旧与减值准备。假设某房产原值200万元，累计折旧50万元，无减值准备：
借：固定资产清理 150万
贷：固定资产 200万
同时结转折旧：
借：累计折旧 50万
此步骤需在固定资产清理科目中归集后续税费成本。税费核算
以房抵债需缴纳增值税、土地增值税等税费。例如产生增值税10万元：
借：固定资产清理 10万
贷：应交税费——应交增值税 10万
此时固定资产清理科目余额为160万元（150万+10万），成为抵债资产成本。债务抵偿与损益确认
比较抵债资产净值与债务金额，差额计入营业外收入或营业外支出。若债务200万元，抵债资产160万元：
借：应付账款 200万
贷：固定资产清理 160万
营业外收入——债务重组利得 40万
若抵债资产价值高于债务，则反向确认损失。
债权人视角
终止确认债权
债权人需将应收账款按公允价值转换为抵债资产。假设原债权200万元已计提坏账准备10万元，房产公允价值180万元：
借：抵债资产 180万
坏账准备 10万
营业外支出——债务重组损失 10万
贷：应收账款 200万
若房产公允价值超过债权账面价值，差额可冲减资产减值损失。特殊情形处理
- 高息转化风险：根据最高法院判例，若抵债金额包含超出法定利率的高息（如月息3%-10%），需重新核算真实债务金额，避免虚增资产价值。
- 公允价值调整：若房产后续发生减值，债权人需计提资产减值准备，不得追溯调整债务重组损益。
实务中需注意：双方协议需明确对账清算条款，确保债务金额合法有效；若涉及多笔借款合并抵债，应按时间顺序优先冲抵本金；税务机关可能对非货币资产抵债进行纳税评估，需提前做好税务合规准备。
