企业出售厂房的会计处理需严格遵循权责发生制与资产处置规范，通过固定资产清理与资产处置损益科目系统反映资产流转全流程。核心在于区分正常出售与非正常报废的核算差异，结合增值税处理规则与所得税申报要求构建合规账务体系。从资产转入清理到最终损益确认，不同业务场景的会计分录需匹配会计准则与税务政策，以下分五类场景解析关键处理逻辑。
一、厂房转入清理的基准分录
固定资产清理科目是核算处置过程的核心载体：
资产账面价值结转：
借：固定资产清理（净值）
累计折旧（已计提金额）
固定资产减值准备（如存在）
贷：固定资产（原值）
示例：厂房原值800万元，已计提折旧200万元，净值600万元土地使用权单独处理：若厂房包含土地使用权，需同步结转
借：固定资产清理
贷：无形资产——土地使用权
二、处置过程中的费用与收入核算
清理费用与处置收入直接影响最终损益：
支付拆卸/运输费用：
借：固定资产清理
贷：银行存款
示例：支付清理费用5万元收到销售价款：
借：银行存款
贷：固定资产清理
应交税费——应交增值税（销项税额）
示例：售价1,000万元，增值税率10%，销项税额90.91万元
三、增值税与附加税费处理
不动产销售税务规则要求价税分离核算：
一般纳税人处理：
- 2016年4月30日前取得：可选5%简易计税
- 2016年5月1日后取得：适用9%税率
附加税费计提：
借：固定资产清理
贷：应交税费——城建税（增值税的7%）
应交税费——教育费附加（3%）
应交税费——地方教育附加（2%）
四、资产处置损益的确认与结转
处置净额结转决定利润表科目归属：
产生处置收益：
借：固定资产清理
贷：资产处置损益（正常出售）
示例：清理后贷方余额295万元产生处置损失：
借：资产处置损益
贷：固定资产清理
特殊情形：自然灾害导致的损失计入营业外支出
五、所得税处理与跨期调整
税会差异调整需重点关注：
应纳税所得额计算：
处置收益=售价-（账面净值+清理费用）
示例：售价1,000万元，净值700万元，清理费5万元，收益295万元跨年度调整机制：
- 使用以前年度损益调整科目处理前期差错
- 调整后的所得税影响计入递延所得税资产/负债
税务合规要点：
- 土地增值税按超率累进税率计算（30%-60%）
- 企业所得税按25%税率对处置收益征税
企业应建立《资产处置台账》，记录资产编号与税务备案号，对单笔处置超500万元的实施专项审计。每季度编制《资产处置税会差异分析表》，监控增值税税负率与所得税调整额，确保符合《企业会计准则第4号——固定资产》及《增值税暂行条例》的披露要求。
