在售后回租交易中，买方（即出租人）的会计处理需依据融资租赁或经营租赁的认定标准，结合新租赁准则进行核算。买方作为资产的接收方和租赁服务的提供方，其核心任务是通过准确记录资产购置、租赁债权确认及收益分摊，反映交易的融资本质。这一过程涉及租赁收款权、未实现融资收益等关键概念的运用，其会计处理直接影响财务报表的资产结构和利润呈现。
一、初始交易阶段的会计处理
当买方完成资产购置并确立租赁关系时，需按融资租赁资产的取得成本进行初始确认。例如，若买方以200万元购入设备并签订4年租约，年租金25万元，应作以下分录：
借：融资租赁资产 2,000,000
贷：银行存款 2,000,000
同时，根据租赁收款额和未实现融资收益确认债权。假设总租金为110万元（含利息10万元），则需将未来应收金额折现：
借：应收融资租赁款—租赁收款额 1,100,000
贷：融资租赁资产 2,000,000
未实现融资收益 100,000
此环节需注意：若存在未担保余值（如设备残值50万元），应单独计入应收融资租赁款，并在租赁期内分摊收益。
二、租赁期间的收益确认
买方需按实际利率法分期确认利息收入，将未实现融资收益转为当期收益。以前述案例为例，假设租赁内含利率为6%，首年利息计算为：
利息收入=租赁投资净额×利率=（200万-未实现融资收益10万）×6%=11.4万元
分录为：
借：未实现融资收益 114,000
贷：利息收入 114,000
同时，每期收到租金时：
借：银行存款 250,000
贷：应收融资租赁款—租赁收款额 250,000
这一处理方式确保收益与资金时间价值匹配，符合权责发生制原则。
三、特殊情形的调整处理
- 非市场定价的调整：若销售对价偏离公允价值（如卖方为获得低息融资接受折价），买方需将差额视为预付租金或额外融资。例如，设备市价210万但以200万成交，10万差额应计入预收账款：
借：银行存款 2,000,000
预收账款 100,000
贷：融资租赁资产 2,100,000 - 初始直接费用的处理：买方为促成交易支付的评估费、律师费等，应资本化为租赁投资净额的组成部分，通过调整未实现融资收益的分摊比例影响各期利息收入。
四、租赁期满的资产处置
若合同约定租赁期满资产所有权转移给买方，需按余值担保条款处理。例如，设备残值50万元由买方承担：
借：固定资产 500,000
贷：应收融资租赁款—未担保余值 500,000
若资产实际余值低于担保金额，差额需计提减值准备；高于担保金额部分则确认为当期收益。这一环节需结合资产减值测试和收益确认规则进行动态调整。
五、会计处理的核心逻辑
买方会计框架围绕融资活动本质展开：
- 资产所有权风险：虽然法律上拥有资产，但经济实质是向卖方提供融资服务
- 收益匹配原则：利息收入需按时间进度分摊，避免收益确认前移
- 现金流管理：通过租赁收款额科目追踪长期债权，确保与资金流入匹配
这一处理模式既满足会计准则要求，也为评估交易的实际融资成本提供数据支持。
