企业以土地使用权向公司投资应如何进行会计处理？

当企业以土地使用权作为投资向公司注资时，会计处理需区分投资方和被投资方两个主体，同时考虑土地使用权评估增值、税费处理等特殊情形。根据中国会计准则，这类业务本质属于非货币性资产交换，需按照公允价值或协议价值确认投资价值。投资方需终止确认原无形资产，被投资方则需按投资协议确认资产和权益的变动。

一、投资方的会计处理

核心原则是将土地使用权从原无形资产科目转出，按评估价值确认长期股权投资。若存在累计摊销，需同步转出：

1. 基本会计分录借：长期股权投资（评估价值）
   贷：无形资产——土地使用权（账面原值）
   贷：应交税费——应交增值税（销项税额）
   若评估价值高于账面价值，差额计入资产处置损益；若低于账面价值，差额计入营业外支出。
2. 累计摊销处理
   借：累计摊销（已计提金额）
   贷：无形资产——土地使用权
   例如原值1000万元的土地使用权，累计摊销200万元，评估作价1200万元：
   借：长期股权投资 1200万
   累计摊销 200万
   贷：无形资产 1000万
   应交税费——应交增值税（销项税额） 72万（假设税率6%）
   资产处置损益 328万

二、被投资方的会计处理

被投资方需按投资协议确认资产和所有者权益增加：

1. 基本确认分录
   借：无形资产——土地使用权（评估价值）
   应交税费——应交增值税（进项税额）
   贷：实收资本/股本（持股比例对应金额）
   资本公积——资本溢价（差额部分）
   例如接受评估1200万元土地使用权投资，对应增加股本800万元：
   借：无形资产 1200万
   应交税费——应交增值税（进项税额） 72万
   贷：股本 800万
   资本公积 472万

三、相关税费处理

1. 增值税：按评估价值的6%或9%计提销项税额
   借：税金及附加
   贷：应交税费——应交增值税（销项税额）
2. 土地增值税：按增值额适用30%-60%超率累进税率
   借：税金及附加
   贷：应交税费——应交土地增值税
3. 企业所得税：需确认资产处置收益并计提
   借：所得税费用
   贷：应交税费——应交企业所得税

四、后续计量与注意事项

1. 摊销处理
   被投资方需根据土地用途确定摊销科目：

• 自用：摊销额计入管理费用或制造费用
• 出租：计入其他业务成本
• 开发商品房：转入开发成本

2. 风险提示

• 需办理土地权属分割登记，避免产权纠纷
• 若评估价值显著偏离市场价，可能引发税务机关对关联交易定价的审查
• 土地使用权剩余年限需与投资协议匹配，防止出现权属期限冲突

五、特殊情形处理

1. 以划拨土地投资
   需补缴土地出让金后转为出让用地，补缴金额计入投资成本：
   借：无形资产
   贷：银行存款（补缴金额）
   资本公积（原划拨土地账面价值）
2. 混合用途投资
   若土地部分自用、部分出租，需按面积或价值比例分割核算：
   借：无形资产（自用部分）
   投资性房地产（出租部分）
   贷：实收资本

通过上述处理流程，企业既能准确反映土地使用权投资的财务影响，又能满足税务合规要求。实务中还需结合投资协议条款、评估报告和当地政策进行细化调整。