在股权结构多元化背景下，以租入股作为一种特殊的投资方式逐渐受到关注。这种交易模式需要将租赁行为与股权投资进行深度融合，既涉及资产使用权的让渡，又包含权益资本的形成。根据搜索结果，此类业务的核心在于准确划分使用权转移与资本投入的界限，并通过规范化的会计处理反映经济实质。
从出资形式角度分析，当股东以自有房产的未来租赁权益作为出资时，本质上属于非货币性资产投资。按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》，需采用公允价值计量模式。具体操作中需完成三项关键步骤：首先评估房产租金的公允价值；其次确认股东权益变动；最后处理相关税费影响。例如某股东承诺将价值100万元的三年期租金权益投入企业，应作如下分录：
借：长期待摊费用-租赁费 1,000,000
贷：实收资本-XX股东 1,000,000
这种处理方式将未来经济利益的流入转化为现时权益资本，符合实质重于形式原则。但需注意，若租赁合同包含续租选择权或购买条款，需按新租赁准则测算租赁付款额现值，调整初始确认金额。
在税务处理层面，需要同步处理增值税抵扣链条。根据搜索结果，股东作为出租方应按规定开具增值税专用发票，企业作为承租方取得的进项税额可正常抵扣。典型分录表现为：
借：应交税费-应交增值税（进项税额）
贷：实收资本-XX股东
此处理既满足价税分离要求，又完整反映投资对价构成。若股东以已履行部分租期的租赁权益出资，还需考虑租赁激励的影响，通过冲减使用权资产账面价值进行调整。
对于后续计量，企业需建立双轨制处理机制。长期待摊费用应按直线法在剩余租赁期内摊销，每月分录为：
借：管理费用-租赁费
贷：长期待摊费用-租赁费
同时需关注股东权益变动表的披露要求，在附注中单独说明非货币出资的具体内容、评估方法及对每股收益的影响。当出现租赁条款变更时，应根据变更性质调整实收资本或确认为资本公积。
实务操作中需特别注意两个风险点：一是公允价值评估需取得专业机构出具的估值报告；二是租赁合同备案需完整，避免出现出资不实的法律争议。对于涉及跨境租赁的以租入股，还需考虑外汇管制和跨境税务筹划的特殊要求。
