房地产开发企业在商品房交付时，常因实测面积与合同约定面积存在差异需要进行账务处理。这种面积差可能源于测量误差或设计变更，根据《商品房销售管理办法》的规定，面积误差比绝对值3%是重要的临界值，决定了补款或退款的会计处理方式。从会计确认到税务申报，整个过程需严格遵循权责发生制和税法收入确认规则，既要反映真实交易实质，又要防范税务风险。
当实测面积大于合同面积且误差在3%以内时，企业需向购房者补收房款。此时会计分录为：
借：银行存款
贷：主营业务收入
此操作依据合同约定实现收入确认，需同步计提增值税销项税额。例如，补收10万元房款（适用9%税率），需确认增值税销项税为10万/(1+9%)×9%=8,256.88元，同时调整应交税费-应交增值税（销项税额）科目。若面积差超过3%，则超出部分由房企承担，此时仅需对3%以内部分进行收入确认。
实测面积小于合同面积时，需区分误差范围处理。对于3%以内的差额，会计分录反向操作：
借：主营业务收入
贷：银行存款
超过3%的部分，房企需双倍返还差额房款。例如合同面积100㎡（单价1万元/㎡），实测90㎡，误差绝对值10%时，房企需返还：3㎡×1万×1（3%以内）+7㎡×1万×2（超出部分）=17万元。此时需分别冲减收入与确认负债：
借：主营业务收入 30,000
贷：银行存款 30,000
借：营业外支出 140,000
贷：银行存款 140,000
税务处理需注意三点：
- 增值税以补/退房款净额作为计税基础，补收部分全额计税，退款部分可申请红字发票冲减销项税
- 土地增值税按清算单位整体核算，面积差导致的收入调整需纳入清算范围
- 企业所得税遵循"据实调整"原则，跨年度退款需通过以前年度损益调整科目处理
特殊情形中，若面积差异涉及公摊面积变更，需区分计价方式处理。按建筑面积计价的，总价不变时无需调整；按套内面积计价的，公摊变化可能导致单价重算。例如原合同约定套内80㎡+公摊20㎡（总价100万），实测套内75㎡+公摊25㎡，若约定"套内面积不变则总价不变"，则需重新计算单价为100万/75㎡=1.33万元/㎡，差额部分通过合同负债或预收账款科目过渡处理。
