房地产企业将自建商品房无偿赠送给股东时，涉及复杂的会计处理和多税种视同销售规则。这一行为不仅需要根据会计准则确认资产转移和费用支出，还需按照税法规定计算增值税、土地增值税、企业所得税及代扣代缴个人所得税。下文将分税种解析核心处理逻辑，并基于财税政策梳理合规操作路径。
会计处理需遵循资产所有权转移原则，会计分录为：
借：营业外支出（按房产账面价值）
贷：开发产品（或库存商品）
同时，需根据公允价值计提增值税销项税额，具体分录为：
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）。例如，某房产账面价值300万元，公允价值500万元（增值税税率9%），则需贷记应交增值税45万元（500×9%），营业外支出总额为345万元（300+45）。
增值税方面，依据财税〔2016〕36号文件，无偿赠送房产属于视同销售，销售额按以下顺序确定：1. 最近时期同类房产平均售价；2. 其他纳税人同类售价；3. 组成计税价格（成本×（1+成本利润率））。若企业近期同类房产销售均价为550万元，则增值税销项税额为49.5万元（550×9%），需调整原会计分录中的税额。
土地增值税处理遵循国税发〔2006〕187号，收入确认顺序与企业所得税类似：1. 本企业同期同类房产平均售价；2. 税务机关核定市场价或评估价。假设企业同期同类房产销售均价为520万元，则土地增值税清算时需以520万元为计税收入，而非账面价值或成本价。
企业所得税需按国税发〔2009〕31号确认视同销售收入，收入金额优先采用近期同类房产市场销售价格，成本利润率不得低于15%。若企业选择市场价500万元确认收入，则需在纳税申报时调增应纳税所得额200万元（500-300），同时营业外支出345万元因属于对股东的税后分红，不得税前扣除，需进行纳税调增。
个人所得税方面，受赠股东需按“股息红利所得”缴纳20%个税，计税依据为房产公允价值。例如房产公允价值500万元，企业需代扣代缴100万元个税（500×20%），会计分录为：
借：其他应收款——代扣个税
贷：应交税费——应交个人所得税。若股东未支付个税，企业需以自有资金垫付，该支出不得作为费用扣除。
实务操作中需注意以下风险点：1. 公允价值确认需保留同期销售合同、评估报告等证据链；2. 视同销售调增收入可能引发企业所得税与土地增值税的税负差异；3. 若未履行代扣代缴义务，企业将面临0.5-3倍罚款。建议企业在实施赠与前开展税务筹划，例如通过“先分红再购房”方式降低综合税负，或选择在土地增值税清算后实施赠与以避免重复计税。
