在房地产交易中，企业购买二手房涉及复杂的固定资产核算与税费处理。根据会计准则和税法要求，需区分购房成本、持有阶段折旧及转让环节损益核算。核心要点包括固定资产初始计量、进项税额抵扣、契税资本化以及清理科目运用，以下分环节展开说明。
一、购置环节的会计处理
支付购房款项
企业通过银行转账或赊购方式支付房款时，需将不含税金额计入固定资产，增值税进项税额单独列示。例如以500万元（含9%增值税）购入房产时：
借：固定资产——房屋 4,587,156元
应交税费——应交增值税（进项税额） 412,844元
贷：银行存款 3,000,000元
应付账款 2,000,000元附加税费处理
契税、印花税及维修基金需计入固定资产成本。假设支付契税15万元、印花税0.25万元、维修基金5万元：
借：固定资产——房屋 202,500元
贷：银行存款 202,500元
二、持有阶段的折旧与税务处理
折旧计提规则
固定资产按直线法计提折旧，房屋最低折旧年限为20年，需考虑预计净残值率（通常5%）。以500万元房产为例：
年折旧额 = 5,000,000 × (1 - 5%) ÷ 20 = 237,500元
分录为：
借：管理费用——折旧费 237,500元
贷：累计折旧 237,500元房产税计算
自用房产按原值余值的1.2%缴纳。假设房产原值515万元，当地减除30%余值：
年房产税 = 5,150,000 × (1 - 30%) × 1.2% = 43,260元
三、转让环节的清理与损益核算
转入固定资产清理
转让时需将账面价值转入清理科目。假设原值515万元，累计折旧103万元：
借：固定资产清理 4,120,000元
累计折旧 1,030,000元
贷：固定资产——房屋 5,150,000元收入确认与税费计提
按转让收入750万元（税率9%）计提增值税及附加：
借：银行存款 8,175,000元
贷：固定资产清理 7,500,000元
应交税费——应交增值税（销项税额） 675,000元
同时计提土地增值税（按增值额30%税率）、印花税等，相关税费计入清理科目清理费用与损益结转
支付过户手续费等费用时：
借：固定资产清理 20,000元
贷：银行存款 20,000元
最终结转净收益：
借：固定资产清理 1,360,000元
贷：资产处置损益 1,360,000元
四、特殊情形处理要点
- 中介服务费处理：若通过中介交易，支付费用计入管理费用或销售费用，收到中介费则确认主营业务收入
- 投资性房地产转换：若房产改为出租，需重分类至投资性房地产并按公允价值或成本模式后续计量
通过上述分阶段处理，可系统完成二手房交易的全周期核算。实务中需注意税法动态调整（如契税减免政策）及会计准则衔接，确保税务合规性与财务信息准确性。
