如何正确处理房屋拆迁的会计分录？

房屋拆迁的会计处理需根据业务性质区分为改建、拆除重建或补偿性拆迁等场景，涉及固定资产清理、专项应付款和开发成本等核心科目。例如，政府补偿款需通过专项应付款核算，而房地产开发企业需结合土地成本和收入确认规则处理。以下从三种典型场景展开具体分录操作。

一、改建场景下的会计处理

当房屋属于改建而非完全拆除时，需将原资产账面价值转入在建工程：

1. 转入改建阶段：借：在建工程（原固定资产净值）
   借：累计折旧（已计提折旧）
   贷：固定资产（原值）
2. 发生改建支出：借：在建工程
   贷：银行存款/应付账款
3. 完工转回固定资产：借：固定资产
   贷：在建工程

此流程通过在建工程科目归集改造成本，最终形成新的固定资产价值。需注意，改造期间发生的费用需资本化，不得直接计入损益。

二、拆除重建场景的会计处理

若房屋需拆除重建，需通过固定资产清理科目核算原资产处置：

1. 原资产转入清理：借：固定资产清理（净值）
   借：累计折旧（已计提折旧）
   贷：固定资产（原值）
2. 支付清理费用：借：固定资产清理
   贷：银行存款
3. 获得残值收入：借：银行存款
   贷：固定资产清理
4. 清理净损益结转：
   • 净损失：
     借：营业外支出
     贷：固定资产清理
   • 净收益：
     借：固定资产清理
     贷：营业外收入

此流程需区分清理费用与重建支出。重建阶段的新建成本通过在建工程归集，最终形成新资产。

三、政府补偿拆迁的专项应付款处理

收到政府搬迁补偿款时需通过专项应付款核算：

1. 收到补偿款：借：银行存款
   贷：专项应付款
2. 核销搬迁费用：
   • 固定资产清理净损失：
     借：专项应付款
     贷：固定资产清理
   • 安置职工费用：
     借：专项应付款
     贷：银行存款
3. 补偿款余额处理：
   • 余额转增资本公积：
     借：专项应付款
     贷：资本公积
   • 不足部分计入损益：
     借：营业外支出
     贷：专项应付款

需注意，补偿款需专款专用，不得直接计入收入。若补偿款来源于非政府主体（如开发商），需按资产转让处理，差额计入当期损益或资本公积。

四、房地产开发企业的特殊处理

房地产企业涉及拆迁补偿费和回迁房时需结合开发成本与收入确认：

1. 支付拆迁补偿款：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费
   贷：银行存款
2. 回迁房视同销售：
   • 确认收入：
     借：应付账款——拆迁补偿费
     贷：主营业务收入
     贷：应交税费——应交增值税（销项税额）
   • 结转成本：
     借：主营业务成本
     贷：开发产品

此场景下，回迁房的公允价值需作为拆迁补偿费计入土地成本，同时按视同销售确认收入与成本，涉及增值税、土地增值税及企业所得税的联动处理。

五、税务联动与注意事项

1. 增值税：回迁房按销售不动产计税，补偿面积部分参照成本价核定，超面积部分按市场价计算。
2. 土地增值税：回迁房视同销售，其收入用于冲减拆迁补偿费，补差价需调整成本。
3. 企业所得税：补偿款超出资产公允价值部分需确认收入，同时按公允价值重建资产并计提折旧。

需注意，会计处理需与税务申报保持一致，补偿协议、政府批文等文件需留存备查，避免因凭证缺失引发税务风险。