房地产企业无偿赠送房屋如何进行会计与税务处理？

房地产企业将自建或外购的房屋无偿赠与他方时，其会计处理需兼顾固定资产处置与视同销售的双重属性。这种非货币性资产捐赠既涉及固定资产清理流程，又触发增值税和企业所得税的纳税义务，需通过营业外支出科目综合反映经济实质。实际操作中，需特别注意资产权属转移时点、计税基础确认以及不同纳税人身份的税务差异。

一、固定资产清理的会计处理对于自建或外购的房屋捐赠，应通过固定资产清理科目进行核算：

1. 转入清理阶段：借：固定资产清理
   贷：固定资产
   借：累计折旧
   贷：固定资产清理
   该步骤将房屋账面价值转入清理科目，同时冲减已计提折旧。

2. 税费计提处理：一般纳税人需按公允价值计算销项税额：借：固定资产清理
   贷：应交税费—应交增值税（销项税额）
   小规模纳税人则按3%征收率计算应纳税额。

二、捐赠支出的确认清理科目余额最终转入营业外支出—捐赠支出：借：营业外支出—捐赠支出
贷：固定资产清理
该处理方式体现非日常经营活动特性，符合《企业会计准则》对无偿捐赠的核算要求。

三、视同销售的税务处理根据增值税暂行条例实施细则，房屋捐赠需按公允价值确认：

• 自建房屋按组成计税价格核定销售额
• 外购房屋按购入价格确定计税基础
  会计分录需同步反映：借：营业外支出
  贷：主营业务收入
  借：主营业务成本
  贷：固定资产清理
  这种处理方式确保收入成本配比原则，同时满足企业所得税视同销售要求。

四、特殊情形处理当涉及公益性捐赠时：

• 会计利润12%限额内的支出可税前扣除
• 需额外设置备查簿记录受赠方资质证明
• 超限额部分在年度汇算清缴时调整

五、实务操作要点

1. 公允价值的确定应参照同期同类房产销售价格
2. 外购房屋捐赠若无法取得合规票据，需进行纳税调整
3. 跨年度捐赠需在资产负债表日确认预计负债
4. 涉及土地增值税清算时应单独核算增值额

企业在实际操作中如何平衡会计准则与税法规定的差异？这需要财务人员准确区分账面价值与计税基础，建立完善的捐赠审批流程和税务备案制度。对于重大金额的房产捐赠，建议提前与主管税务机关沟通确认处理口径，避免因政策理解差异引发税务风险。