房地产开发企业收到预售房定金的会计处理需结合业务阶段和行业特性，核心在于区分合同负债与预收账款的适用场景。根据《企业会计准则第14号——收入（2017）》及增值税相关规定，定金作为预收性质的款项，在未履约前需确认为负债科目，其税务处理亦存在特殊规则。
一、定金收取阶段的会计处理
在签订正式商品房销售合同前，定金需通过预收账款或合同负债核算：
非新收入准则场景（传统房地产企业）
收到定金时，会计分录为：
借：银行存款/库存现金
贷：预收账款——销售定金
该处理依据《增值税暂行条例》，此时未发生增值税纳税义务。新收入准则场景（适用时点履约义务）
若采用合同负债科目，会计分录为：
借：银行存款
贷：合同负债（不含税部分）
贷：应交税费——待转销项税额（增值税部分）
此处理需拆分价税，体现收入确认与纳税义务分离原则。
二、定金结转收入的触发条件
正常履约情形
签订正式销售合同后，需将定金结转至房款：
借：预收账款——销售定金
贷：预收账款——销售房款
此时仍不确认收入，需待交房时通过主营业务收入科目结转。客户放弃履约情形
当定金无需退还且客户放弃合同权利时：- 会计处理：
借：预收账款/合同负债
贷：主营业务收入 - 税务处理：
无需缴纳增值税（未发生应税行为），但需计入企业所得税应税收入。
- 会计处理：
三、特殊业务场景的延伸处理
按揭保证金管理
银行扣划保证金时：
借：其他应收款——按揭保证金户
贷：其他货币资金——按揭保证金户
该处理体现资金流动性管控，需单独设置科目跟踪保证金状态。预售阶段税费预缴
增值税预缴分录：
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
预缴金额按“预收账款÷(1+税率)×预征率”计算，土地增值税预缴亦参照类似逻辑。
四、行业差异与准则衔接要点
房地产行业特殊性
需设置开发产品科目归集成本，交房时同步结转：
借：主营业务成本
贷：开发产品
该处理体现收入成本配比原则，与普通商品销售存在显著差异。新旧准则转换
- 采用合同负债需同步设置应收退货成本等科目，反映客户权利变化
- 预收账款科目保留用于非新准则场景，需注意科目体系的兼容性设计。
通过上述处理流程，企业既能满足会计准则对风险报酬转移的判定要求，又能实现预售资金与税务风险的精细化管控。实务操作中需特别注意定金性质的判定（是否可退还）、履约进度测算等细节，必要时可借助信息化系统实现业财税一体化管理。
