企业出售厂房属于固定资产处置业务，其会计处理需遵循《企业会计准则第4号——固定资产》规范。整个过程需通过固定资产清理科目进行过渡核算，既要反映资产账面价值的核销，也要准确记录处置收益或损失，同时涉及增值税等税费处理。完整的会计处理流程可分为资产转出、收入确认、税费计提和损益结转四大环节，每个环节都需要精准匹配借贷关系。
第一步：将厂房转入清理状态
首先需要将厂房的账面价值转入固定资产清理科目。这涉及三个核心要素：固定资产原值、累计折旧和固定资产减值准备。假设某厂房原值200万元，累计折旧80万元，减值准备10万元，会计分录为：
借：固定资产清理 110万
借：累计折旧 80万
借：固定资产减值准备 10万
贷：固定资产 200万
该步骤将厂房的净值（原值-折旧-减值）转入清理科目。
第二步：记录处置收入与相关费用
当收到买方支付的150万元款项时，需区分价税分离处理。若企业为一般纳税人且厂房为2009年后购入，适用9%增值税率：
借：银行存款 150万
贷：固定资产清理 137.61万（150÷1.09）
贷：应交税费—应交增值税（销项税额）12.39万
若发生拆卸费5万元：
借：固定资产清理 5万
贷：银行存款 5万。
第三步：结转清理净损益
完成收支核算后，需计算固定资产清理科目余额。本例中清理净收益=137.61万-（110万+5万）=22.61万：
借：固定资产清理 22.61万
贷：资产处置损益 22.61万
若产生损失则反向记录至资产处置损益借方。需特别注意：根据最新会计准则，非流动资产处置损益已统一计入资产处置损益科目，不再使用营业外收支科目。
税务处理特别注意事项
- 增值税计算：一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，可选择简易计税按5%征收率；之后取得的按9%计税
- 土地增值税：需按增值额实行超率累进税率，计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
- 印花税：按产权转移书据税目缴纳0.05%的印花税。
实务操作中的关键控制点
• 必须取得专业资产评估报告，确保交易价格公允性
• 清理费用需取得合规票据，否则可能引发税务风险
• 跨年度处置时需注意折旧计提规则：当月减少的固定资产，当月仍计提折旧
• 对于关联方交易，需特别关注转让定价的合理性，避免被税务机关调整。
如何判断处置损益应计入资产处置损益还是营业外收支？根据财政部2017年修订的会计准则，正常经营活动中的资产处置统一使用资产处置损益科目，而因自然灾害等不可抗力导致的资产毁损仍计入营业外支出。这一区分直接影响利润表的结构，财务人员需严格把握政策边界。
